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2020年11月3日

彼得 股事記

內房去槓桿 趁回調尋寶

中央早前設下「三條紅線」收緊內房借貸,新規一度令市場風聲鶴唳。由於針對發展商融資的調控逐步常規化,意味民企內房透過高槓桿搵快錢的日子終結,但一向較守規矩的大型國企內房,則有望在競爭減少下成為贏家。

以往民企內房股炒味濃,皆因它們大多喜歡以小博大,槓桿、槓桿再槓桿,極速達致超高增長,一朝富貴,令股民如癡如醉。當然,內地住屋需求強勁,加上投資渠道有限,磚頭有價有市,也是推動內房股超前發展的原因。

惟高槓桿卻為信貸市場埋下計時炸彈,尤其在國策強調「房住不炒」的大前提下,「三條紅線」可以說是內房緊箍咒,以防樓市過熱釀成悲劇,也間接起到引導資金流向科技等戰略產業的作用。

「三條紅線」包括:剔除預收款後資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%,以及現金短債比不少於一倍。當局將根據越過三、二、一及零條紅線的內房公司分為「紅、橙、黃、綠」四檔,分別予有息負債「不得增加,以及年增速最多5%、10%及15%」的限制。

按此分類,恒大(03333)、融創(01918)、富力(02777)及綠景中國(00095)等歸入最高危的紅檔,不得增加有息負債。結果早前便一度傳出恒大信貸鏈瀕臨斷裂,受爆煲疑雲困擾,恒大股價一度大幅波動,好在最終逢凶化吉,否則隨時演變成一場內房風暴。

官方收緊內房融資,對一向勇悍的民企內房打擊最大,中小型發展商的生存空間也進一步收窄。反觀實力雄厚的國企內房股中國海外(00688)和華潤置地(01109),作風相對穩健,三線不越,劃入綠檔內房一類,不但受新規影響輕微,還因一眾民企對手受壓制而得益,日後無論投地抑或併購,成本會相對較低。

不過,官方規管從嚴,限購、限售、限價、限貸,可以限的都盡量設限,務求拖住樓市升勢,特別在人民幣升值的當下,更要花大氣力才能見效,否則樓價過高,老百姓買不起,便無從得到如平價電訊服務的「獲得感」。所以,在可見將來,內房暴利時代告一段落,但合理利潤仍是會有的。

大環境欠佳 利潤率趨降

事實上,監管加強的同時,今年又爆新冠肺炎,內房利潤率趨降,以兩大內房為例,今年上半年,中海外的毛利率30.59%,較去年同期下跌4.3個百分點;潤地則收縮4.9個百分點至31.1%。

大環境欠佳,但中海外上半年收入仍有886.3億元,增11.0%,股東應佔溢利跌3.7%至205.3億元;潤地上半年核心溢利83.7億元人民幣,增3.21%,股東應佔溢利跌9.3%至115.42億元人民幣。不過,下半年內地經濟逐步恢復正常,兩公司業績可望改善,其中中海外股息率有5.2厘,而且現價較每股資產淨值折讓兩成四,值得留意。

 

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