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2020年10月7日

信析 信報投資分析研究部

樓市穩字當頭 內房估值吸引

港股10月開局連續兩天上揚,然而恒指24000點關俱得而復失,且受制20天線,可能要等到周五(9日)A股復市帶來新刺激才有望突破。

今年內地國慶和中秋假期長達8天,惟環球疫情反彈,國民普遍留在境內過節,令低迷多時的旅遊業及消費市道逐步回暖,正好測試「內循環」的潛力。樓市旺季「金九銀十」不再,大中型房企昨天卻全線報捷,個別升幅達2%至3%,或因估值偏低,開始吸引資金流入。

早前的「恒大求救」事件觸發內房股一輪震盪。9月底傳出恒大(03333)向廣東省政府求助,警告若資金鏈出問題,有機會釀成系統性風險。隨着恒大與債權人簽訂新協議,分拆物管業務獲批,恒大汽車(00708)又準備在上海科創板掛牌,缺錢的疑慮很快便淡化。

有分析認為「恒大求救」是一早寫好的劇本,此陰謀論無從證實,但中央重視樓市風險則毋庸置疑。據9月初社科院《房地產藍皮書》年度報告指出,樓市調控政策底線是「三穩」(穩地價、穩房價、穩預期),重申房地產屬內地最大系統性風險之一,目前主要價值不在拉動經濟增長,而是力保宏觀經濟穩定的「壓艙石」。

物業市場產業鏈覆蓋面廣泛,上下游涉及逾百個行業,是世界很多國家或地區的經濟命脈。內地經濟萌芽階段十分依賴樓市,但政策寬鬆易引來游資,使槓桿擴大風險積聚,因此2016年確立了「房住不炒」國策,在各項調控措施下,發展商盈利黃金時期已一去不返。

今年次季,中央設定「三條紅線」(扣除預收款後資產負債比例高於70%、淨負債率100%以上、現金兌短債比率低於1倍),藉此收緊對房企借貸,拖累內房股受壓,這也許是「恒大求救」能夠引發市場波動的底因。

其實,「三穩」與「三條紅線」並無矛盾,嚴控發展商加槓桿就是要避免出現不穩定情況。從另一角度分析,這個傳統經濟板塊即使高增長期已過,但在「維穩」的大環境下,內房股有望為投資者帶來不俗回報。事實上,8月份70個大中城市新建商品住宅價格項目連升59個月,今年面對疫情按月沒有錄得跌幅,證明房地產的抗逆力比其他行業強。

附【圖】所見,市值超過400億元的內房股中,除了龍湖(00960)近日顯著跑贏令估值較高外,大中型房企市盈率僅處個位數,據EJFQ.com FA+資料,其預測市盈率也普遍低於中位數,加上股息率有5厘左右,屬具吸引力水平。

值得留意的是,恒大雖貴為內房龍頭,卻非板塊佳選,原因有三:首先,估值偏貴;其次,恒大擅用財技,如與債權人「對賭」等非基本因素,容易導致股價震盪;最後,同系已拓展新經濟電動車市場,和傳統內房聚焦本業特別是物管的策略不宜相提並論。

 

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