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2020年9月7日

高仁 財圈識真假

恒大分拆前引資一舉多得

各位「巴打」相信都察覺到,最近有一個內地汽車品牌鋪天蓋地做宣傳,但6款新能源汽車卻仍然處於概念階段(即係仲未有得賣),大家熱議的是已易名為恒大汽車(00708)的廣告宣傳手法。

同「系」三分親,恒大汽車母公司中國恒大(03333)的財技一樣高超,早前計劃分拆旗下物業管理業務上市,之後隨即為該業務引入一批戰略投資者,高仁相信是一舉多得的做法。

新股市場潮流往往隨着時代轉變,今期流行係新經濟、醫療生物科技及物管板塊,中國恒大作為「大到不能倒」(too big to fail)的內地房地產發展商也不執輸,7月底公布正考慮分拆物管業務在本港獨立上市,可能被視為根據《上市規則》中的出售物管業務權益。

套現235億有助減債

雖然中國恒大只是提出可能分拆物管業務,但不久後市場就傳出該公司已與瑞銀、中信里昂、建銀等「唉賓」(i-bankers)商討上市事宜,最新消息指物管業務或會在明年上半年掛牌,集資金額介乎10億至20億美元(折合約78億至156億港元)。

更意想不到的是,中國恒大8月中已成功為物管業務引入14名上市前投資者,包括華置(00127)大股東「大劉」劉鑾雄太太陳凱韻(甘比)、「細劉」劉鑾鴻持有的利福國際(01212)、新世界發展(00017)主席鄭家純私人投資旗艦周大福、九龍建業(00034)主席柯為湘、騰訊(00700)等,涉及出售共28.061%股權,總代價235億元。

「高仁指點」話你知,中國恒大在落實分拆物管公司上市前,率先引入一批戰略投資者,對於各方而言,可能會有以下好處:

眾所周知,中國恒大的負債一向偏高,在2019年底其淨資產負債比率高達392%,較2018年底的353%增加39個百分點。不過,該公司今年初拋出3年去槓桿計劃,目標每年減債1500億元人民幣。勁不勁?倘若中國恒大的物管公司透過發行新股上市,集資所得的款項淨額將盡歸物管公司所有,令母公司沒有「茄殊」(cash)落袋。相反,上市前為物管公司引入投資者,中國恒大透過出售部分股權套現235億元,資金其實可以用於日常營運,也可以作為減債的用途。

預先估值 做期望管理

根據財務資料,物管公司2019年稅後利潤為9.22億元人民幣,按年大幅增長2.95倍。交易完成後,中國恒大仍持有物管公司71.939%權益,預期是次減持不會錄得盈利或虧損。

不過,按出售股權的總代價,可以推算出物管業務價值約837.46億元,變相為該業務作出預先估值,並且為市場做定期望管理(expectation management)。

中國恒大亦提供了回購權及反稀釋保護的保障。前者列明,如物管公司未能在兩年內完成上市,投資者有權要求以原代價加年利息10%回購全部或部分股權。後者保證,除員工期權或類似計劃之外,物管公司在未能取得上市前超過半數投資者事先書面同意,不得進行任何低於上市前融資估值的任何融資。物管公司上市與否,投資者都應該無蝕底,每年可以穩賺10厘息。嘩!勁呢!

總括而言,中國恒大分拆前引資的財技高超,絕對是一舉多得的做法。

本欄逢周一刊出

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