2020年7月17日
香港樓價長居世界前列。數據顯示,一個收入相等於本地人均收入的人,需要「不食人間煙火」20年,才可以買下一個住宅單位。從需求定律看,價高自然量低,香港的人均居住面積只有160方呎,同樣在世界長居(倒數)前列。結果,蝸居成為充滿香江特色的社會問題,劏房成為具香港特色的樓市問題。為解決劏房問題,特區政府去年底成立「劏房租務管制研究工作小組」(劏房租管小組),研究劏房實施租務管制的可行性。
欄友徐家健是這個劏房租管小組的成員之一,有關劏房如何定義和政府應否實施租務管制等政策相關問題,最好還是留給當事人討論。今天我想討論的是即使在沒有政策帶動下,私人自由市場會如何回應劏房問題。
細單位呎價10年前爆升
現時劏房還未有一個統一的定義,我手頭上更加沒有劏房的有關數據。在這裏,我先集中討論與劏房息息相關的細型單位。先說說細單位和其他類型住宅的數據趨勢吧。【圖1】所顯示的,是我找來歷年本地一手樓成交數據,再根據差餉物業估價署的定義,把各住宅以單位面積分類(A類為少於40方米單位,B類為40至70方米,C類為70至100方米),然後計算出各類一手單位在1996至2018年期間的平均實用呎價。當中有兩點值得留意。
第一點,各類一手單位的平均呎價由回歸前的5000元左右,大升兩倍至近年超過15000元,這大概顯示香港整體樓市愈見供不應求的實況。第二點,各類單位的呎價升幅並不完全一致,其中A類一手單位(面積少於40方米)的平均呎價在2008至2011年的升幅明顯較其他類型單位要高,而這些細單位的呎價其後卻有所回落,並回復平穩。
從供求看樓價趨勢
從需求看,香港家庭小孩數目由以往「兩個夠晒數」到現在「一個都嫌多」,變相令市場對細單位的需求相對增加,但單單從需求看,我們並不能解釋2011年後A類細單位呎價(相對其他較大單位)回穩的現象。要了解近年細單位呎價(相對)回穩的現象,我們可以從差餉物業估價署公布各類單位歷年的供應量找到一點端倪。
從【圖2】可見,在1980年代初,當大家收入不高時,地產商主力供應的大部分是400方呎以下的細單位(沙田第一城的395方呎細單位可算是最佳代表),再後來經濟起飛,本地中產由細屋搬大屋時,中價的B類單位大行其道主導市場供應,再到後來「八萬五」不再存在時,各類單位的供應都應聲大跌,直接導致「孫九招」期間樓價不斷上升的局面。
近年特區政府不斷搵地賣地,樓市供應已有所增加,但有趣的是自2015年起,A類型的細單位供應升幅遠超其他類型單位。一個合理的解釋是發展商見2008年後細單位需求大增,於是開始發展這些有價有市的「劏房」單位。正因如此,自由市場供應量因應需求而增加,最後令「劏房」市價回復平穩。
要解決劏房問題,我並不排除政府有其角色和作用(這留待徐家健多作解釋)。但無論如何,政府在制定有關政策時都不能漠視私人自由市場能夠發揮的作用。
維克森林大學經濟系副教授、中文大學亞太研究所經濟研究中心成員
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