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2020年6月19日

梁天卓 經濟3.0

都市經濟學:額外空間值幾錢?

現時香港樓價貴絕全球是一個不能否認的事實:有報告顯示,現時香港平均樓價相當於一個家庭超過20年的平均收入!關於香港的樓市問題,有人認為「地少人多」是個無可解決的死因;有人認為住宅用地只佔全港土地7%才是主因;有人認為鬥地主打倒地產霸權便可以推冧樓價。無論如何,面對平均呎價早已過萬元(香港島的平均呎價更直逼2萬元)的樓價,香港人只能愈住愈細。根據統計,香港人的人均居住面積只有160方呎,比新加坡足足少了100方呎。香港是否還是遍地黃金我不知道,但起碼這裏仍然是寸金尺土。

住屋的面積愈小,住宅附近的空間作為互補品的作用就愈大。徐家健兩日前在本欄文章〈好行夾環保的都市經濟學〉提到他早前探訪觀塘區劏房戶的兩點觀察:「其一,它們都是無窗但有蝨;其二,在這樣的衞生環境下,一心想慳電的戶主都是早出晚歸。由於部分劏房戶是退休人士又或開工不足,早出晚歸之間他們盡量流連附近的私人商場或公共空間。」正如欄友所說,對於不少劏房戶來說,與其山長水遠到郊野公園呼吸新鮮空氣,一些步行可至的私人商場和公共空間實在是重要得多。

這些額外空間對劏房戶當然重要,但它們對公屋私樓住戶的重要性同樣不可忽視,君不見發展商都把屋苑的會所和游泳池裝修得美輪美奐,而買家通常都會問到會所的各項設置嗎?對不少私樓住客來說,會所和游泳池等屋苑的額外空間對他們所買單位的價格有一定的溢價。

會所和游泳池的溢價

問題是,這溢價有多高?我找來1995年至2018年全港的私樓成交數據,再利用一些簡單的迴歸分析,排除了住宅(建築)面積、實用率、樓層、樓齡、是否一手樓及地區等因素後,發現有會所和游泳池的屋苑,比沒有這些設施的屋苑售價相差可以高達20%至40%【表】!

以最近香港樓價平均1000萬元計算,這相等於(每間住宅)幾百萬元的溢價,怪不得發展商都把屋苑的會所和游泳池裝修得美輪美奐。有趣的是,無論是會所或游泳池的溢價在近年都有所下跌,這是否與近年會所和游泳池供應相對上升有關(近年新樓盤差不多都有會所和泳池),就要再作研究。

然而,表中所顯示會所和游泳池的溢價可能不只是這些配套的溢價,因為這些配套可能與其他數據上未必看得到的因素有關聯。舉個例,剛才的溢價並沒有排除發展商的因素,事實上,在數據裏大型發展商如新地(00016)或新世界(00017)等,發展有額外配套的屋苑比例要比其他中小型發展商為高,所以剛才的溢價有可能包含了向來叫好叫座的發展商溢價。由於我手頭上只有自1996年以來一手樓發展商的資料,只能量化這些自1996年建成的屋苑的會所和游泳池的溢價,結果發現即使在扣除發展商溢價後,會所仍然能夠為屋苑增值20%左右,但是游泳池卻只有屋苑樓價1%的溢價。

對住戶來說,這溢價仍然是相當於幾十萬甚至過百萬元的價值。至於對投資者來說,投資在這些額外空間是否利多於弊?這是我的商業秘密(笑),待日後有機會才與讀者分享吧。

維克森林大學經濟系助理教授、中文大學亞太研究所經濟研究中心成員

www.facebook.com/economics3.0

 

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