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2020年4月30日

曾國平 經濟3.0

租金頑固不等於地產霸權

文章刊出之日,正是月尾租金到期之時。經濟仍處於半停頓狀態的美國,從商戶到住戶,交租都面對各項困難。疫情防控形勢大好的香港,仍未能對外全面開放,不少行業面對各種限制,經濟不景氣,交租同樣是個難題。

梁天卓周三討論香港各大超級業主的「狠心排行榜」,解釋業主減租幅度的差異。地產霸權深入民心,大型地產商減租幅度自然成為傳媒焦點,減租成為具有公關效果的商業決定,也算是香港獨特的文化吧!其實大業主以外,香港還有大量的小業主,都面對租戶減租的訴求,只是比較少人關注而已。

大型商場租金一般有固定部分,亦有視乎生意好壞的可變部分,再加上公關形象特別重要,租金的頑固性其實比一般街舖要低,小業主平均來說是更加「狠心」、減租更慢。

無論是大小業主,在租約的束縛下,租金都有頑固性。減多少、減多久,重新商議制定合約有成本,租戶欠租造成糾紛,亦有法律成本。香港的情況未算災難性,但全面實施居家令的美國,企業蜂擁申請政府貸款,失業救濟急增二千幾萬,交租有困難就是普遍的現象了。沒有香港的地產霸權,大量小業主與小租戶協商成本費時失事,法庭亦難以處理趕客收回單位的訴訟,租金頑固,無奈欠租,大量業主與租戶被迫分手,短痛變成長痛,只會對經濟造成更大打擊。

芝加哥大學幾位經濟學者Steve Levitt、Sendhil Mullainathan、Richard Thaler就此想出一個解決方法【註】,設計了一頁紙的租約附件(lease addendum)。內容簡單,就是暫緩4至6月的租金,租約自動延長3個月,業主租戶雙方只需要就那3個月租金減免成數達成協議,減免後餘下的欠租,則延遲至2021年1至6月分期交還。這頁紙的內容人人看得明白,幾行字已將各種可能情況包括在內,最特別之處,在於把租約附件內容聚焦在一個數字,只要雙方就減免成數達成「欠租共識」,商議就大功告成。Thaler作為行為經濟學的明星級學者,這個附件設計的原意,大概就是依循其「輕輕一推」(nudge)的思路,與其慢慢等眾多小業主小租戶傾掂數,為次要的細節浪費時間,倒不如用一頁紙迫使大家集中討論減免成數,其餘一律免談,將雙方「推」到更有效率的方向。

這一招到底有多少人採用,將來會有詳細答案(因為我相信只要有數據的話,幾位學者必會將其整理成學術研究),我只想指出很容易被忽略的一點:租金頑固有其經濟理由,不一定是業主邪惡,也未必是地產霸權作祟。

防疫抗疫基金的分配問題

上星期寫過政府薪金津貼到底是益僱主還是益僱員的問題,答案是視乎供求彈性,但由於實證研究顯示勞力供應一般不高,薪金大部分由僱主落袋不太可能。勞工團體普遍的建議是,若果錢交到了僱員手上,而僱主不得減薪,那就能確保津貼全數惠及僱員了。問題是僱主還有一個終極選擇,就是執笠不幹,那討論什麼津貼就沒有意義了。

在勞動市場是奸角的僱主,到了租務市場又忽然變了受害者,被更奸的地產霸權業主壓迫。就算政府成功「撐企業保就業」,結果都是拿去交租,一百幾十億的防疫抗疫基金,最後都是官商勾結的利益輸送。就算政府成功幫「打工仔女」出糧,得到津貼後都要無奈用來交租。自置居所的業主,又總要幫襯地產霸權旗下的商場。

我的結論是,收入不外乎是薪金、租值、資本回報,三大生產因素,缺一不可,政府無論如何救市,都總會跑到這3個地方去,根本避無可避。我這個答案或許符合經濟現實,但明顯不合民情。各大地產商無論減租幾多,減得比小業主慷慨都好,不少傳媒評論仍然以「不肯減租」形容地產霸權。賺到盡的邪惡形象深入民心,難怪鬥地主式的土地政策廣受歡迎。

註:附件可到https://centerforrisc.org/risc-news/covid-small-business-relief下載。

香港亞太研究所經濟研究中心成員 / 美國維珍尼亞理工大學經濟系副教授

http://www.facebook.com/economics3.0

 

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