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2020年3月10日

盧斯 個股策略

興業物聯宜小注長揸

昨日掛牌的內地物管股興業物聯(09916),遇上環球股災,雖認購反應熱烈,錄得逾1400倍超額認購,但開市曾一度潛水跌約一成,其後曾炒上最高2.31元,收報2.03元,略高於招股價。這隻小型物管股擁兩大賣點,第一是較同業為高的毛利率,第二是蚊型股細規模,上市後獲得資金擴充,有利日後保持偏高業績增速。

興業物聯截至去年9月底的9個月收益1.27億元(人民幣.下同),按年升42%,其中逾80%來自物管業務;期內盈利2812萬元,按年增7%,整體毛利率約46%。該公司主要管理項目來自其母公司正商集團,佔比例高近90%。

興業物聯主要業務位處河南省,是內地物管行業快速增長的省份之一。據國家統計局資料,自2000年起,河南省已完工商品房超過700萬平方米,截至2018年在中國位列第六。

按2018年在管物業建築面積計算,興業物聯是河南省第四大非住宅物業管理服務供應商,佔2018年河南省市場份額約0.6%。該公司在管物業組合快速擴張,建築面積由2016年12月31日的約70萬平方米,增至2019年9月30日的約210萬平方米。

截至去年9月底,該公司的在管物業組合涵蓋17幢商用樓宇、3幢政府樓宇及一個工業園,總建築面積約240萬平方米,合約物業組合的總建築面積約410萬平方米。

目前興業物聯大部分在管物業都是由關連機構正商集團開發。正商集團是中國領先的房地產開發商,2018年及2019年,就綜合房地產開發實力而言,正商集團獲中國房地產業協會評為中國房地產開發企業50強,而按合約銷售金額及已出售建築面積計算,於2012至2018年連續7年位居河南省鄭州市房地產開發商首位。

主要收益倚靠母企

於往績紀錄期,興業物聯的大部分物業管理服務收益來自正商集團開發的非住宅物業,於2016、2017、2018年度及2019年首9個月,分別佔其物業管理及增值服務收益的94%、88.2%、88.3%及87.7%。

該公司倚仗正商集團開發的非住宅物業優勢,維持長期合作關係,預期於可見將來,向正商集團開發的物業提供物業管理及增值服務將繼續是主要收益來源。當然,該公司亦正致力於擴大與獨立房地產開發商及地方政府的合作。

截至去年底止年度,興業物聯估計溢利將不少於3400萬元,按現市值8.12億港元計,P⁄E約23.8倍,與近期上市的保利物業(06049)作比較,毛利率約23.6%,2019年P⁄E達65倍;同業中毛利偏高的雅生活服務(03319)則是37%,2019年P⁄E約35倍。

興業物聯往績有較高毛利率,P⁄E理應較同業稍高,但偏低的規模則是其缺點,市值未必足夠吸引大型基金入股。不過蚊型股的好處是日後增長空間夠大,股價波幅大,較適合入市資金較少的散戶,可小注作長線投資。

 

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