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2020年2月7日

郭張德美 市場觀點

「三舊改造」利好內房美元債

去年中國房地產債券尤其是高收益類別表現造好,投資者接下來需要考慮這股勢頭會否持續。2020年美元債券市場將繼續支持中國房地產業,利好因素包括:良好的估值、市場流動性帶來相對穩健的基本面、債券淨供應量減少。另外,廣東省政府在去年9月起推行「三舊改造」政策,以加快大灣區經濟發展,在區內營運的地產商可因而受益。

加快發展大灣區優質地

中國南部是國內經濟比較發達的區域之一,尤其是大灣區──全國四大一線城市中,便有兩個坐落於此,分別為深圳和廣州。以深圳為例,土地供應日益緊絀,因為根據有關當局的發展計劃藍圖,深圳到2035年須增加170萬套房屋供應,大約是現有房屋數量的兩倍。另外,城市化也意味着與商業區距離較近的住宅需求會上升。因此,人口稠密的城市必須加快舊區重建的步伐。雖然市區重建計劃的盈利不及其他高收益項目,但能夠讓發展商的土地供應來源變得更多元化,長遠而言可增強業務的可持續性。

廣東省政府在2019年9月4日公布了《關於深化改革加快推動「三舊」改造促進高質量發展的指導意見》,深化對舊城鎮、舊廠房和舊村莊的改造,以加快優質地皮發展。新方針旨在改善原址居民和項目地產商的民事保護,減少這類項目可能遇到的瓶頸問題。同時,重建項目在新方針下預料能夠降低成本,並減少地產商需要投入的時間。在過去未統一規定之前,有些地區或城市要求地產商取得九成甚至全部居民的同意,方能啟動重建計劃,令項目進度緩慢,成本亦十分高昂。在新規定下,地產商僅須獲得三分之二原址居民同意搬離,便可以合理賠償金額,循民事途徑要求餘下的原址居民搬離。

市建紀錄佳 可望受青睞

所謂「三舊改造」,是指改造舊村莊、舊廠房,以及不屬上述兩項的舊城鎮。每一項「改造」都涉及不同的參與代表、協議類型、來自不同級別的政府審批,而不同地區要求的流程及審核基準亦不一樣,政策過程十分繁複。

值得慶幸的是,大灣區的改革比國內其他地區快,區內政府亦會集中決策權,持續更新政策指南。然而,複雜的審批過程令參與重建項目的門檻提高,因此擁有良好紀錄的地產商會獲得相對優勢。

隨着「三舊改造」政策逐漸推進,地產商能以較低成本增加土地儲備,市區重建料將在大灣區盛行。擁有良好紀錄的中國地產商在這方面具備優勢。因此,在大灣區內擁有市區重建紀錄,並與地區政府關係良好的地產商,可望在今年繼續獲得中國房地產美元債券投資者的青睞。

作者為新加坡銀行固定收益分析師

 

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