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2020年1月3日

郝承林 價值物語

樓價的最後希望

資產價格不是供求現象,而是貨幣現象;老闆加人工,不是你做得好,而是央行貨幣政策在放寬。本港樓市在2019年第四季開始下滑,未來趨勢不是取決於每年有多少新供應和示威騷亂還會不會持續(當然也有部分關係),而是未來幾年本港的貨幣環境會如何。

聯繫滙率制度下,香港貨幣政策不是由金管局, 而是隨美國聯儲局而決定。2008年至2017年的10年間,本港樓價大致和聯儲局資產負債表同步擴張。金融海嘯重創美國經濟,聯儲局急推QE「放水」救市,資產負債表規模急升超過一萬億美元。其時美國經濟弱而香港經濟強,印出來的鈔票不少都來了香港,讓金管局貨幣規模和香港的貨幣供應(M2)同時急漲。平錢把香港樓價推高,然後再進一步推高。

金管局貨幣規模從2008年的約50億元,增加到2014年尾的約4000億元。M2也大部分時候都能保持高單位數、雙位數增長。香港GDP僅單位數增長,多出來的全都是熱錢,把物業價格推至半天高。

或者說,聯儲局在2014年停止QE,金管局資產負債表也在2014年見頂,但為何之後幾年港樓還不斷創新高?

熱錢推高地產市場

貨幣不是靜態而是會動起來、具乘數效應的。2015年起,開始有部分資金流出香港(或因美國開始加息),但其時聯儲局還未開始「收水」,任由資金在市場轉動。尤其2016年初股市大跌,推遲美國加息步伐,資金流動更快,讓香港M2一度急升至近20%水平(時約2017年末)。香港物業也是同步急漲。

但到了2018年聯儲局「收水」,香港水荒現象開始浮面,資金不斷流出,M2也曾一度跌至負增長,樓市亦同步開始下滑。

香港物業市場的希望在哪裏?在去年第四季聯儲局改轅易轍,重新開始QE。但和上次不同的是,金管局貨幣結餘沒有大幅膨脹,保持在約600億元水平,香港M2也沒有急升,這是為何?因現在美國經濟強而香港弱。

要判斷樓價去向,先要判斷未來幾年香港貨幣環境如何。今年是美國大選年,聯儲局或繼續放水,但問題是眼前本港政經形勢下,資金還會不會湧港。

資金流向決定興衰

高樓價本身影響香港經濟競爭力,遊行示威是經濟進一步放緩的催化劑。但現在有誰能說得上來,遊行示威今年會否繼續?如果經濟進一步放緩,那麼聯儲局新發的資金還會否如以往般來港(最近半年M2一直在2%、3%徘徊)?假如不會的話,那麼支撐樓價的因素會是什麼?

金管局貨幣結餘還有600多億元,能支撐樓價嗎?貨幣結餘不單要看存量,還要看趨勢方向。2016、2017年貨幣結餘緩緩下降,但聯儲局沒「收水」跡象,在港貨幣便會自動轉動起來;相反,現在貨幣結餘雖已有見底跡象,但大方向是資金不留港,支撐現在的樓價已有點困難,還哪裏有餘力轉動起來?

唯一的好消息是中美貿易戰紓緩下,近日港元轉強,升穿7.8水平,港股也同時上揚。如果未來有資金再次大規模流入香港,讓M2增速加快,貨幣結餘再次大幅上升,本港樓市將再次步入升軌;相反,沒有資金流入的話,今年將是樓價進一步調整的一年。

筆者為證監會9號業務持牌人

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(編者按:郝承林最新著作《致富新世代3──你也可以的穩健發財派》現已發售)

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