2019年12月6日
本欄梁天卓與曾國平先後討論過中國樓市的泡沫風險和港深樓市的差異。相較兩位欄友,我在兩岸三地所花的時間比較多,因此接收的市場資訊並不局限於那些備受質疑的官方數據。這些市場資訊可以較緊貼市況,但部分亦可能誤導投資者。例如,近來從身邊金融圈不同朋友口中聽到有關上市公司偉祿集團(01196)的討論,就是關於他們在深圳南山區等地區的投資項目。我親眼目睹的,還有個多月前在福田區大賣的深業中城,以及深業中城背後、同樣在香港上市的深圳控股(00604)。所謂香港股市不跌之謎,或多或少就是因為這類港股的主要業務根本不在香港。南山的地產前景怎樣?福田的樓價又是否見頂?單靠分析市場上的宏觀數據,不容易回答這些問題。
中國樓市的問題有兩個:其一,因避稅等種種原因,普遍樓價是高是低雜音太多;其二,干預數之不盡,即使對市場供求瞭如指掌也可以被政策殺個措手不及。
〈500萬誠意金!深圳香蜜湖一網紅豪宅開賣,4天收139億認籌。〉當外地傳媒紛紛談論中國經濟何時崩潰,內地樓市竟傳出以上一段新聞。這「深圳香蜜湖一網紅豪宅」,便是由深圳控股開發、位於福田的深業中城。不要誤會,這絕非假新聞,亦非什麼黨媒文宣,只是香港媒體沒有報道。
9月24日,深業中城發布關於住宅營銷訊息聲明:「我司作為深圳的市場化國有企業,根據市場變化和集團戰略升級,靈活並及時調整經營計劃,預計將本項目住宅投入市場銷售。」由租轉售為深圳樓市帶來的衝擊,背後原來有一些重要的政策背景。
豪宅租轉售啟示
事緣2017年在地方政府發展租賃用房、豪宅限價等背景下,多家房企推出「租售並舉」,深圳控股便在那個時候把豪宅盤深業中城從售轉租:「面對限購、限價等嚴厲的市場調控,本集團經深思熟慮,決定以確保股東收益最大化為原則,即使改變銷售策略,對深業中城、深業上城LOFT兩大主要項目的銷售計劃進行調整,以維護核心資產的長期價值。」原先銷售型項目轉為收租公寓後,現金流首當其衝,全年銷售金額大跌了近半。今次由租轉售,其實是撥亂反正。而售樓處萬人空巷的情況,除了買家有點「失而復得」的心態,更重要的是新樓限價而二手交易不限。然而,儘管如此,市場化的國有企業由售轉租到租轉售,短短兩年間兜了一圈之後釋放出的市場訊號,證明限價政策雖未完全放開,市場卻已先轉了風向。
上星期去了南山區的歡樂海岸購物中心參加張五常大教授的生日晚宴。鄰近深圳灣,福田區旁邊的南山區是深圳市高新技術產業和高等教育基地。在深業中城有限公司發出由租轉售聲明的前幾個星期,市場已流出相關的傳言,而深圳控股的股價亦曾一度升了一成。南山區的地產發展前景,多少也會反映在偉祿及其他在該區有投資項目的股價上。
梁天卓估算過,深圳的超高樓價收入比率可能代表市場預期深圳人均收入在未來幾十年都會超過14%;曾國平亦說過,港深兩地的樓價差距會隨兩制漸趨模糊而逐漸收窄。我這裏要補充的是,港深政策差異往往也是兩地樓價不同的重要原因。而兩地政策將作出重大改變前,消息靈通人士往往又能夠把握機會在金融市場上賺錢,因此股市表現成為了反映重要政策改動的金融指標。
香港亞太研究所經濟研究中心成員
美國克林信大學經濟系副教授及資訊經濟計劃附屬學者
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(編者按:徐家健教授最新著作《經濟學說藝術投資》現已發售)
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