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2019年11月2日

姚穎謙 上善若水

淡馬錫加持 CapitaMall Trust添動力

現代人真幸福,因為投資平台(如美國上巿的券商Interactive Brokers)系統出色、易用、收費又平,使環球任何地方的突發事件都可以成為自身投資組合升值的機會,投資報告的零售化(愈來愈易開的私人銀行戶口也提供投資報告),使機構投資者和個人投資者的距離進一步拉近。所謂殊途同歸,今集的主角吸引散戶投資人之餘,四成街貨也早已被亞洲金融大國新加坡所佔有。

既然在剛過去兩周講過領展(00823)的優勢和投資魅力,今明兩周講區內另一隻主要商場信託──新加坡的CapitaMall Trust,也顯得順理成章。

投資前先了解星洲國策

新加坡作為亞洲另一個金融城巿和前英國殖民地,跟香港走過截然不同的道路。沒有中國巿場的概念和強大國力支援,使新加坡人及其政府的危機感強得多,經濟增長比香港急速,新加坡1965年立國時人均GDP不足400美元,2018年為64579美元,如此年複合增長10%的驚人增幅,如今人口雖比香港少160萬人,GDP卻高於本港。

作為主權國家、金融城巿,新加坡的發展目標清晰而單純,就是要脫貧、自保(如自設海水化淡廠、建立軍隊等),要讓人民安居樂業,便需要有良好的法制與平衡的產業結構,以及繫於長線的可持續發展策略,政經環環緊扣,在買入CapitaMall Trust收租之前要先搞清楚。

就被動投資REITs類收息客而言,新加坡在政治上一黨獨大,政令推行快速,填海幾乎達到瘋狂的地步,從立國至今土地增加130平方公里,如今兩成國土從海洋而來(也可能因為國土呈鵝蛋形,沒有香港死守維港的問題),但政府對經濟成長始終不渝的追求,抵消了土地供應急增的負面影響,加上租金的升勢在長線更有確定性(商場面積少、人均收入高)使CapitaMall Trust依然充滿亮點。

CapitaMall Trust之所以能作長遠規劃,恰如其分的利潤增長,原來跟世界知名的投資公司有莫大關係。淡馬錫(Temasek)在1974年的Singapore Companies Act法例下註冊成立,6月25日誕生,在執政的人民行動黨(新加坡長期的執政黨)倡導之下,1975年注入35間公司股份,價值3.54億坡元(在政府一直加注投資和回報滾存下,現時已膨脹至3130億坡元)。

淡馬錫財政穩健,自2004年起一直獲標準普爾和穆迪「AAA」和「Aaa」的最高評級,是新加坡政府管理財政的三大機構之一,其餘二者為新加坡政府投資公司(GIC)及財政部(MAS)。由於淡馬錫董事局需要依Temasek Charter行事,憲章第二條特別指明該私人公司需要是具有前瞻性的機構,第三條指出同時需要是可信任的管家,因此對旗下投資(尤其是國境內影響國民的投資)便更能長遠和周全的關顧。CapitaMall Trust的股份四成由新加坡政府全資擁有的投資機構Temasek Holdings持有,Temasek以跨代投資者(Generational Investor)自居,使CapitaMall的商場不只為最大化收租,也需顧及居民生活及文化創意,由此看來,絕非偶然。

介紹新加坡國策和投資方向後,再講CapitaMall Trust的背景。CapitaMall Trust創立於2001年,與CapitaLand關係深厚:一是CapitaMall Trust是從CapitaLand剝離商場資產而來;二是CapitaMall Trust旗下的商場都由CapitaMall Trust Management管理,而CapitaMall Trust Management又是CapitaLand的非直接全資擁有子公司。

特色商場單一而多樣

CapitaMall的收租組合全部位於新加坡,最貴重的收租物業包括了Plaza Singapura、Westgate、Bugis Junction和Tampines Mall,7個商場處於Bugis、 City Hall、Clarke Quay和Dhoby Ghaut等最核心地段。13個商場物業總估值95億坡元,加上Funan和合資的Westgate(CapitaMall Trust佔四成)共巿值116億坡元,既防範對單一物業過於依賴的風險,也因為它們面積較大,而具有新加坡模式的商場發展可能性。

所謂新加坡特色商場,是指該國商場單一而多樣,從CapitaMall Bugis+貌似番鬼荔枝,到玩味十足的福南數碼生活廣場可知一二。有別於歷史淵源深厚的頂尖商場(如Beach Road的Raffles Courtyard,或毗鄰Marina Bay的The Fullerton Hotel Singapore等歷史建築),CapitaMall面向普羅百姓,也善於利用室內空間發揮創意,令新建立商場園景處處,具有南洋風情之餘,也具有獨自特色,如福南商場主打O2O、Bugis+主打豐富商場節目。

事實上,有到過樟宜機場的朋友應該對其商場內設有40米全球最高室內瀑布,種植2000 棵喬木的「星耀樟宜」園林而讚嘆不已,該項目正是由Changi Airport Group和CapitaLand-CapitaMall Trust管理人的母公司所共同開發。對於CapitaMall Trust來說,要令商場莊諧並重、多用途及成為新加坡人除了家庭和寫字樓外的第三處所,簡直是手到拿來。

由上述討論可見,CapitaMall Trust因為有政府支持,加上管理人CapitaLand的緊密合作和人均商場用地偏低,讓它有良好的增長動力,新加坡經濟容量的快速增長和在新加坡特色下的商場多樣化,促成商場需求的持久熾熱,抵消了填海拖累呎租的憂慮。下集講CapitaMall今年第三季業績和估值。

CFA、FCPA、財務總監

專頁:facebook.com/yiuwinghim

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