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2019年10月24日

梁志麟 圖理滿文

英樓平穩欠大升 彌補學費意難圓

不少散戶十分關心英國脫歐進展,除了因為旅遊或子女升學開支而經常詢問英鎊的前景外,一些專業投資者更對當地資產虎視眈眈,特別是房地產。港人對英國物業投資特別喜好,有許多家長亦計劃送子女到當地升學。他們認為,若政局明朗化帶動樓價回升,那可以先置業讓子女入住,待他們畢業回港,便把房屋獲利套現以彌補子女的留學開支。不過問題是,這個如意算盤是否如此容易打響?

要預測英國樓市,最直接可先比較當地的建築開支。【圖1】顯示,英國建築開支及樓價按年變幅,兩者走勢同向,前者領先後者約一季,結果顯示樓價按年升幅維持低增長,短期出現急升或急跌的機會不大。

樓價短線難有突破

當地建築開支會否因為早前的政局緊張而減少呢?【圖2】比較英國建築信心指數及建築開支的按年變幅,前者領先後者約一季,結果顯示建築開支維持低增長,反映樓價大致平穩。

從貨幣供應的角度,【圖3】比較英國狹義貨幣供應M1及樓價按年變幅,前者領先後者約一季,顯示樓價短線維持低增長,結果跟【圖1】相似。因此,即使英國可順利於月底脫歐,投資者不宜寄望樓價短線有明顯變化。

至於中線而言,英國樓價似乎未有明顯的下行壓力。【圖4】比較英國皇家特許測量師學會(RICS)編製的樓價調查指數及樓價按年變幅,前者領先後者約8個月,兩者相關系數超過0.8。結果顯示,樓價調查指數由低位反彈,反映當地樓價的升幅略為回升,但同樣未有跡象出現突破性增長。

總括而言,無論英國跟歐盟最終能否在限期前達成脫歐協議,現時建築許可數據顯示當地樓價大致平穩,暫時未有出現急升或急跌的跡象,從貨幣供應的角度亦得出類似結果。

中線而言,RICS編製的樓價調查指數由低位反彈,似乎樓價按年增長將略為加快,但出現急升的機會不大。

對於計劃將子女送往英國升學的家長,似乎不宜期望樓價升值可抵消子女的留學開支,最終應否於英國置業,可能要視乎各位家長的流動性資金是否充裕。

交通銀行(香港分行)環球金融市場部

 

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