2019年10月22日
為應對內地經濟下行壓力,推動房地產市場催谷經濟,相信是其中一個較有效的措施,然而,今年樓市政策環境與往年相比,實際上是更加嚴厲。房企融資收緊常態化,銀行、信託、海外債等多種融資工具全面收緊,嚴控違規資金流入房地產市場。在7月30日召開的中共中央政治局會議上,關乎房地產的表述簡明扼要,直指「不炒作、不刺激」,更明確提出「不將房地產作為短期刺激經濟的手段」。
儘管沒有刺激的手段,上季房地產市場的表現仍然不錯。7月、8月和9月,全國商品房單月銷售面積均高於去年同期,其中9月銷售面積1.73億方米,銷售額1.61萬億元(人民幣.下同),今年以來僅次於6月,並分別較8月上漲32.6%和32%。
9月行業數據好轉
國家統計局官方資料亦顯示,綜合反映全國房地產業發展景氣狀況的房地產開發景氣指數,9月份報101.08【圖1】,比8月提高0.14,屬今年4月以來的最大漲幅。
傳統上,內房企業都會針對「金九銀十」進行促銷活動,由於今年大部分房企上半年銷售平淡,所以本輪的推盤和促銷力度都較往年大。業內人士認為,嚴厲的調控政策,正是促成銷售增長的主因。
事實上,10月份房地產市道亦不俗,截至18日當周,45個重點城市新房合計成交758萬方米,按周上升46%【圖2】,較2018年平均每周成交585.9萬方米,增長近三成,亦較今年以來周均成交606.5萬方米,上升25%。其中一二線城市合計銷售545萬方米,按周增長46.9%;三四線城市則合計成交213萬方米,較前周多逾四成。由此可見,今年「金九銀十」銷售情況確實理想。
恒大銷售重拾增長
內房股龍頭之一的中國恒大(03333),上月銷售額就達到831.1億元,相對去年同期增長約31.9%,較8月更飆約73.8%,刷新集團單月合約銷售金額的歷史紀錄,同時扭轉恒大今年首8個月銷售金額較去年同期放緩3.9%的趨勢。2019年首9個月,恒大錄得合約銷售約4531.8億元,較去年同期4480.9億元,微升1%,並達到全年銷售目標七成半。
恒大中期業績並不理想,截至2019年6月底,股東應佔利潤按年下跌51.6%,至149.2億元,惟恒大股價經過一輪調整後,估值已變得合理。參考EJFQ FA+資料,公司預測市賬率約1.2倍,較中位數低約0.3個標準差。
走勢方面,恒大已突破9月初與10月初形成雙底形態的頸線,下一個較大阻力將落在成交量密集區底部,約20.20港元水平【圖3】。
內房股中銷售成績大幅跑贏同業的中小型開發商合景泰富(01813)亦值得留意,公司以廣州為根據地,並擁有領先優勢,9月預售額92.31億元,與去年同期相比,急增66.6%;預售建築面積44萬方米,按年上升26.4%。
合景泰富具大灣區概念
具備大灣區概念的合景泰富,上半年收入106.47億元,按年大幅增加207.4%;較去年同期多賺1.75倍,至59.64億元。據EJFQ FA+資料顯示,公司預測市賬率約0.6倍,與中位數相若,估值同樣合理。股價走勢方面,合景泰富現仍處於成交量密集區內,預料需要稍作整固,等待成功升穿7.94港元的蟹貨區阻力,才再作買入部署,值博率應會相對較高【圖4】。
信報投資研究部
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