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2019年10月18日

梁天卓 經濟3.0

點評《施政報告》土地政策

周三《施政報告》一出,特首林鄭月娥的焦點一如所料放在房屋和土地方面 。在政治問題不能政治解決的困局下,施政焦點放在貧富懸殊的root cause似乎是無可厚非。要解決香港的樓價問題,視線不應放在那些「放寬按揭,鼓勵人買樓」的措施上。回歸基本,樓價關鍵始終是供求的問題。

在「解決」土地供應問題時,林鄭表示,「留意到近日有個別地產發展商宣布無償提供土地或借出土地作房屋和其他公益用途,主動承擔一份社會責任。政府對此表示歡迎,但這不會影響政府全力推進各項土地供應措施。我在此呼籲所有地產發展商支持政府用《收回土地條例》和透過『土地共享先導計劃』發展他們持有的土地作公營房屋或『首置』用途,為解決港人的住屋問題主動作出一點回饋。」到底《收回土地條例》是否增加土地供應的「尚方寶劍」?

引例收地非增供應良策

《經濟3.0》一向反對政府動用《收回土地條例》來興建公屋。首先,兩位欄友已分別撰文指出,引用《收回土地條例》這把尚方寶劍對私有產權造成破壞。地產商「囤地」一個解釋是減省原本業權分散的土地發展成本,「尚方寶劍」一出只會令地產商併購土地的誘因消失,最終令往後發展土地的成本上升。

另外,興建公屋是否符合引用《收回土地條例》中的「公共用途」條件呢?在土地供應不是無限的局限之下,引用條例興建公屋代表私樓供應必須減少。沒有資格申請公屋的中產家庭是否就不包括在「公共用途」底下受惠的階層?

還有,特首提及留意到最近有意見希望政府重推「租置計劃」,並表示「原則上並無異議」,亦會在稍後請房委會對此認真研究。早前在〈「港人組屋」回報率20%跑贏私樓〉一文中指出,「平均而言,過去20年來透過租者置其屋計劃而出售成公屋單位的住戶在私人樓市年回報為20%」。雖然我不會天真地認為「租置計劃」可以完全解決低下階層上車難,但「租置計劃」是「在一定程度上減少貧富懸殊的問題」。所以與特首一樣,原則上是贊成重推「租置計劃」2.0,讓公屋居民可以折扣買入公屋,鎖定保價,享受資產增值。問題是,當政府一方面研究重推「租置計劃」把公屋私有化,另一方面引用《收回土地條例》來興建公屋,這是否更難符合「公共用途」的條件呢?

你可能會問:不引用《收回土地條例》,地產商囤地幾十年還不是一樣拖慢了土地供應?這裏我們其實要問的是:到底是什麼令地產商把農地轉換成住宅用地的速度「未如人意」?答案可能在去年的《施政報告》裏的這一段:「過去5年,城市規劃委員會(城規會)審議了20多宗涉及新界土地私人屋宇發展的改劃申請,總面積約40公頃。 由於基建配套不足、規劃考慮因素或地區人士反對,當中只有7宗獲得城規會同意。這些獲批申請涉及總面積約18公頃,估計可以提供約2800個私營住宅單位,遠比公營房屋的發展密度為低,可見土地未盡其用。」

20多宗改變土地用途的申請,只有不到三分之一的成功個案,這可見是地產商「不能也,非不為也」。要改變現況,城規會似乎要作出某程度的改革,把農地轉換程序和規例拆牆鬆綁。特首在《施政報告》中呼籲地產商支持「土地共享先導計劃」的同時,又指計劃下「所有城規和其他法定和行政程序會繼續適用」。到底這個「土地共享先導計劃」能否加快土地轉換用途的速度實在令人懷疑。

提升地積比率才是正途

再者,即使城規會加快農地轉住宅地的速度,「基建配套不足」仍然足以令「土地未盡其用」。新地在過去3年把900萬方呎的農地轉為總樓面面積800萬方呎的住宅發展用地,地積比率低於1,遠遠低於其他新市鎮(將軍澳和沙田平均地積比分別為8和5)。當然,地積比率低有時候是因為受制於環境、地形或土力的狀況,或文物及自然保育因素,但運輸或基礎設施方面的局限亦會令土地發展容量受到很大的限制,因而令地積比率降低。所以《施政報告》中「加快落實《鐵路發展策略2014》提出的項目,在未來一年邀請港鐵公司就東涌線延線、屯門南延線及北環線展開詳細規劃和設計,務求讓這三個鐵路項目早日動工」的建議是正確的方向。當然其他的基建如擴闊路面、興建污水及雨水處理設施等亦應有所配合。

維克森林大學經濟系助理教授

中文大學亞太研究所經濟研究中心成員

www.facebook.com/economics3.0

 

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