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2019年10月17日

盧志威 鴻鵠財誌

《施政報告》為樓市火上加油

昨天《施政報告》的重點完全放在樓市上,首次置業人士可申請最高九成按揭貸款的樓價上限將由400萬元提升到800萬元,而可申請最高八成按揭貸款的樓價上限則由600萬元提升到1000萬元,後者可以包括自用樓換樓按揭。

消息出來之後,相信二手樓業主最開心,因為一直以來新盤比較吸引購買力,是因為發展商可提供按揭予首期不足人士,即使價錢上有溢價,亦為市場所接受;假如二手樓能取得相若的按揭成數,相信有助縮窄差價,令購買力重回二手樓市場。

縱產生泡沫亦非燃眉之急

因為政治問題,令本港經濟與樓市都進入寒冬,估計一時三刻都不會好轉,假如政府放任樓價下跌,恐怕會出現災難性後果,所以近期金管局把銀行「逆周期緩衝資本」比率由2.5%降至2%,釋放約2000億至3000億元的額外放貸額度,希望通過增加流動性,令企業可以渡過難關,配合放寬按揭貸款的措施,亦都可為樓價止瀉。

至於會否形成下一個樓市泡沫,則暫非燃眉之急,相信不在政府考慮之列。

地產股是二手樓之外最受惠的板塊,因為市場購買力增加,可以加速貨如輪轉,解決去貨難的問題。筆者相信只要提供槓桿,就算市況再差總會有人願意入場,德國股神曾經說過「貨幣+心理=趨勢」,既然貨幣轉向正面,只要投資者的心理因素由負轉正,樓市會再度重拾上升動力。

當然,最危險的動作是在目前香港樓市已經在全球高位的情況下,用貨幣政策火上加油,有指按揭保險公司會放寬壓力測試,首次置業人士如未能符合壓力測試,只要付出較高的保費,也能承造按揭,這種做法根本就是美國樓市泡沫的翻版,終歸會走向滅亡。不過,由於槓桿剛剛擴大,肯定是先行上升,到某一個轉折點才會爆煲,所以大家應該綁緊安全帶,同時於將來瘋狂的市況中保持頭腦冷靜,見好識收,不要在破頂時才大注入市。

科技巨擘放榜 美股見真章

至於股票市場,筆者不認為中美貿易戰會如此簡單地解決,在關稅問題上由於美國一步不讓,中國也不會先行購買農產品,所以如果其中一方不能釋出善意,只能繼續反反覆覆。

美股目前反映英國脫鈎問題可以軟着陸,所以歐股會有挾淡倉,進入美股業績期一定更加波動,第一波放榜的銀行股,由於有畢非德計劃增持美國銀行至超過10%的消息,加上摩根大通收入創歷史新高,所以先拔頭籌。

然而,互聯網公司的市值遠遠比銀行股大,市場焦點仍然會放在幾隻大型科網股身上。

至於高增長的動力科技股,因為WeWork成功獲得融資,最近投資者情緒有所好轉,只要業績不太差,個別股份該可跑出。

 

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