2019年10月17日
特首林鄭月娥昨天公布反修例後首份《施政報告》,股民最關心的是房屋及土地政策,下午地產股狂飆,升幅一度介乎4%至5%。對地產股而言,唯一好消息是沒有提出早前媒體報道的限制非本港居民置業,其他內容的目標只有一個,就是大舉搜羅土地,興建公營及首置房屋。房地產社會化將是大勢所趨,地產商未來發展空間將大為收窄,昨天瘋炒的地產股可能是一場誤會。昨天收市前半小時,地產股升幅收窄至約2.8%,當中新地(00016)高收近3%【圖1】,「聰明錢」先行離場也。
樓市下行 放寬按保效用有限
地產股股價昨天急漲,是因為市場認為《施政報告》有利發展商。首先,報告提出協助首次置業人士買樓,按揭證券公司的按保計劃將調高樓價上限,做九成按揭的,樓價上限由400萬元調升至800萬元,做八成按揭的上限由600萬元提升至1000萬元。此招有多大影響?
根據按揭證券公司數據,今年首9個月批出的按保宗數為1.33萬,若以同期本港一二手私人物業註冊成交宗數4.88萬計,相當於27%,比例不算細,申請按保的一二手樓宇交易比例約為一比三,所以二手樓市場理應較受惠。
在正常市況下,放寬九成按揭的樓價上限有助刺激入市意欲及交投,但今時今日的經濟及樓市狀況,一二手成交萎縮,按證公司9月份批出的按保申請只是1159宗,低於今年平均每月1478宗水平。
經濟不景,社會動盪,打工一族優先目標是顧住份工,置業與否反而是其次。況且,在如此環境下借幾百萬至近千萬元置業,風險好大,相信唔會好多人有興趣。此外,銀行開始落雨收遮,下調住宅物業估價,提高按揭息率,減現金回贈之餘,近日有報道指部分大型銀行不做今年提取的樓按申請,可能是額滿了。所以,提高按保樓價上限對刺激樓市交投作用十分有限。
地產股急升第二個原因是,《施政報告》提出土地共享先導計劃,明年接受發展商申請,由他們提出把已擁有私人土地拿出來與政府合作,這些土地均是政府未有規劃,當中須有七成樓面交由政府興建資助房屋及首置房屋。先導計劃涉及土地面積不多於150公頃,表面看來甚大,惟要發展起來,須興建道路和社區設施。以沙田新市鎮人口密度計,150公頃土地只可容納2.8萬人,若七成交給政府建公屋,則私樓只夠容納8400人。
當然,這是整個沙田新市鎮的規劃標準,涉及大量道路及公眾設施,發展商只拿一幅農地出來合作,應毋須興建那麼多公共設施。不過,關鍵是政府要取回最少七成樓面,即發展商只得三成樓面,發展商拿出來的農地起碼要有5至10公頃才有得做。以5公頃土地及地積比率6.5倍計,發展商可攤佔樓面9.75萬方米,可建單位約1400個(以平均70方米計)。是否筍刁呢?
這類刁傾起嚟有排拗,最後政府傾完後可能引用《土地收回條例》徵地簡單啲。這個先導計劃的詳情要等發展局稍後公布,本欄唔敢講是否有效,不過發展商要留有一手,避免合作不成,最後徵地才真。
林鄭月娥在《施政報告》所顯示的房屋及土地政策,目標十分清晰,大舉覓地,興建公營房屋,達至她的10年目標,新供應樓面有七成是公營房屋,發展商只佔餘下三成,這也符合中央對本港深層次問題的研判。地產商發展空間料會收窄,「當奴」年代的輝煌日子將成歷史,把業務多元化才是未來出路。
宣讀多波折 恒指過山車
摩根大通等大藍籌季績理想,美股周二上揚。美國眾議院昨天通過《香港人權與民主法案》,中方表明反制,恒指早市一度跌71點,其後憧憬《施政報告》有好消息,止跌回升,至11時林鄭月娥宣讀報告,甫開始泛民議員高呼下台口號,最後立法會主席宣布休會,恒指升幅蒸發,中午時分林鄭月娥於網上宣讀報告後,下午地產股帶領恒指再升,高收160點,好淡爭持激烈。
滬深300指數因白酒股王貴州茅台(600519.SH)季績遜預期,股價跌了3.4%【圖2】,拖累指數下滑0.34%【圖3】。A股市場處於季績預報期,熱門股業績不時撻Q,指數應該未到突破時候。反而美股業績期起步不俗,標指500指數現距離新高只差約1%,費城半導體股指數周二已率先創新高。
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