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2019年10月11日

盧斯 個股策略

鑫苑服務下限定價 中線分段吸納

陸續有內地物業管理企業上市,今天掛牌的鑫苑物業服務(01895)與其他同業一樣,有內房商作後盾,母公司為美國上市的鑫苑置業。

鑫苑服務於2017年3月在內地新三板掛牌,今年初以調整發展策略為由退市,繼而轉戰本港資本市場。鑫苑服務論估值在同業當中屬便宜,若今天有好價位可以作中線吸納。

在管面積增長勝同業

鑫苑服務現時業務涵蓋物業管理服務、增值服務,以及交付前及諮詢服務。以去年收入計算,在內地物管公司中排第33。2016年至2018年期間,在管總建築面積的複合年增長率達20.7%,根據調查機構弗若斯特沙利文的資料,高於同期的物業服務百強企業的10.8%。截至今年3月底止,在管總建築面積1580萬方米。

截至去年12月底止,鑫苑服務過去3年收入分別為2.28億、2.97億及3.93億元(人民幣.下同),複合年增長率31.3%;純利分別為2595萬、6943萬及7609萬元,複合年增長率71.1%。

至於今年首3個月純利755萬元,按年倒退55.5%,主要受上市開支拖累。

該公司招股以下限2.08元定價,籌資淨額約2.2億港元,其中60%會用於擴展物管服務、尋求戰略收購及投資機會;15%用於拓展增值服務業務線所提供的服務類型;15%用於升級及發展自有訊息技術及智能系統;10%用作營運資金。

鑫苑服務向物業開發商、業主及住戶提供廣泛服務,涵蓋交付前及交付後階段,以使彼等可享受社區生活,該等服務可分為物管服務、增值服務,以及交付前及諮詢服務。過去3個年度,物管服務佔總收入分別為63%、66.2%及66.6%,毛利率14.6%、20.6%及20.7%;增值服務佔收入20.5%、19.2%及19.7%,毛利率50.3%、66.1%及67.6%;交付前及諮詢服務佔比分別為16.5%、14.6%及13.7%,毛利率45.5%、53.4%及49.8%。

母公司為主要後盾

同期由母公司鑫苑置業集團開發,並由鑫苑服務在管物業的建築面積分別約為920萬、1100萬及1170萬方米,佔集團在管總建築面積約85.5%、80.2%及74.6%,而2016年至2018年的複合年增長率約12.8%。

期內向鑫苑置業集團開發物業提供的管理服務產生收益分別約1.38億、1.74億及2.21億元,佔其提供物業管理服務所得總收益約96.2%、88.9%及84.3%。鑫苑置業已成為且預計繼續為物管業務的物業供應商及主要客源。

鑫苑服務往績市盈率約11倍,估值比其餘上市物管股吸引,雖然論業務規模略為遜色,但增長卻不輸於同業,因此今次以下限價上市,是不錯的長線投資機會,若高開不太多,仍可分注吸納。

 

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