2019年10月10日
由筆者編製的樓市市寬指標雖然於5月下旬已發出調整訊號,惟在持續的社會抗爭活動不斷發酵下,至近期樓價回落勢頭才漸趨明顯(詳見6月20日本欄)。事到如今,讀者最有興趣的問題是,今次樓市的調整周期(是否轉向還待觀察和確認;見下文)需時多久?潛在跌幅又有多大呢?筆者試從最新數據和樓市指標探討這課題。
大氣候還看社運及貿談
股市有云:「升市莫估頂,跌市莫估底。」更何況當前樓價回落的因素,某程度上是受到經濟以外的政治震盪所觸發,往後發展存在甚多不確定性。
當然,正如早前本欄分析,這場抗爭活動持續的時間愈長,又或對樓市產生一些延後且持續的衝擊,例如資金大規模撤走和移民潮等,樓市步入大型調整周期(甚至轉向)的機會便愈高。而有關情況是否已出現,暫時仍待觀察和確認,惟機率似乎正逐步上升。
無論如何,撇除樓市受累政治因素,甚至中美爆發經濟冷戰的「大氣候」影響而出現深度下調外,樓市也會按着其小氣候運行。目前的小氣候是,股市迄今維持反覆回落走勢,而踏入今年5月下旬,樓市市寬指標率先轉差,預示樓市正進入調整周期。若從這方面最新數據來看,是次樓市小氣候的調整深度有多深?調整時間有多長呢?
本港二手屋苑呎價高於10周平均值數目佔整體屋苑比例(下稱「樓價中線市寬」),於5月中旬開始見頂回落,較二手樓價早約一個半月見頂。隨後「樓價中線市寬」輾轉下滑,顯示二手樓市內部質素持續轉差;踏入9月,該比例更跌穿四成門檻水平,低見11.7%,即128個指數成分屋苑中,多達113個平均呎價低於其10周平均值,屬今年1月20日以來新低【圖1】。
樓市內部質素轉弱
正如以往分析指出,每當「樓價中線市寬」低於四成,往往代表樓市若非進入較具深度的調整(如2008年、2015年和2018年),便是處於淺層但較長時間調整周期中(如2005年至2006年和2013年至2014年)。當然,暫時難以考量樓市將以哪一種方式運行,惟目前進入調整模式應沒有懸念。
此外,從「樓市長線市寬」指標(128個二手屋苑樓價,10周移動平均呎價高於50周移動平均呎價比例)可見,於8月曾攀升至九成以上;惟跟以往情況頗不同,是次比例高於九成維持的時間僅約5星期而已,之後便無以為繼【圖2】。
更甚的是,雖然二手樓價指數於今年6月底升越2018年8月高位,並創歷史新高,惟「樓市長線市寬」表現卻明顯低於去年高位,兩者呈現熊背馳,進一步確認樓價內部質素轉弱、進入調整周期。
那麼,從樓市市寬角度看,是次樓市調整周期為時多久呢?
最遲明年第三季見底
自2003年至今,「樓市長線市寬」由九成以上高位掉頭回落,如前所述,往往可確認進入調整周期,而該市寬通常跌至25%或更低才見底。在「樓市長線市寬」見底並反彈重返30%以上的位置,才可大致確認完成調整。在過去6次調整期中,維持時間短則有25周,長則達45個星期。
換言之,按今年9月8日「樓市長線市寬」跌穿九成門檻起計,最快明年1月底,最遲於明年8月初(平均時間約為明年第一季末)便會完成這個小氣候中的調整周期。
調整深度方面,這一點或可以參考恒指的走勢。
恒指領先樓市6至9個月
從歷史角度看,不難發現股市與樓市的關係唇亡齒寒,走勢很多時呈大致相同方向發展,惟前者往往領先後者6至9個月不等,所以,兩者大部分時間維持相對頗高關連系數【圖3】。理論上可透過恒指走勢,推測樓價的潛在升跌幅度。
正如早前本欄分析,今年8月底恒指出現「長線死亡交叉」(50天平均線由上而下插穿250天線),且屬真訊號的機會甚高,意味指數由訊號發出當天收市計(25724點),稍後的潛在下跌幅度將不少於一成,即恒指將有下試23000點或以下水平的機會(詳見8月30日「信析」或9月12日本欄)。由於基數關係,視乎恒指見23000點的時間(估計最遲在明年第一季或之前),恒指的按年跌幅將不會多於兩成。
按此推算,並假設樓價變化最多偏離迴歸線一個標準差,意味樓價最多較現水平出現約一成跌幅【圖4】。當然,若然港股表現比預期更差,恒指潛在下跌幅度將更大,推算的樓市調整也更深。
總括而言,二手樓價市寬指標顯示,樓價其實早於今年5月下旬開始轉弱,目前市寬已可確認樓價已進入調整模式。由於香港抗爭運動未見平息;加上中美貿易戰發展難料,會否對樓市造成深度且長遠的衝擊,暫時還有待觀察和確認。惟若從小氣候角度看,參考過往樓市市寬調整時間,目前調整周期最快亦要明年1月、最遲明年8月才會完成。潛在跌幅方面,若透過恒指走勢作估算,預計樓價可下挫達一成。
信報投資研究部
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