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2019年10月2日

徐家健 經濟3.0

這是基建霸權,蠢材!

「It's the Economy, Stupid!」是當年克林頓成功挑戰老布殊的競選口號。想當年,蘇聯解體冷戰結束,加上中東局勢亦隨海灣戰爭告一段落而穩定下來,選民向錢看,亦是向前看。經濟衰退時打經濟牌,今天香港政治正確,但經濟上亦正確嗎?

不要誤會,我不是反對政府打經濟牌,打得對的話,我甚至大力支持。作為經濟學者,對經濟有利的政策,自然有責任支持。香港樓貴,我亦同意北京所說的,我們需要處理香港社會的深層次矛盾。然而,以打倒地產霸權之名去鬥地主,是解決不了香港樓價貴的問題,因此亦處理不到社會的深層次矛盾。

香港樓價貴,不是富商地產霸權的問題,而是政府基建霸權的問題!在當下的香港亂局中,叫年輕人把房價高、租金貴的不滿和憤怒發洩到本地地產商頭上,實在是搞錯了對象。

囤地圈錢是Fake News

說過了,富商囤地圈錢是Fake News。擁有最多農地的恒地(00012),甚至四大地產商通通加起來,亦只佔全港所有農地一成多,其餘由政府持有的新界土地、由原居民持有的祖堂地,為什麼不是囤地圈錢?為什麼不叫年輕人把房價高、租金貴的不滿和憤怒發洩到負責規劃的官員或原居民頭上?

理性發聲,先要向假新聞說不。首先,商人從政府手上投地發展,每幅地皮都有約5年至8年不等的發展期限。發展期限的長短是否恰當,是政府規管的問題,跟囤地圈錢無關。另一方面,發展商有否合謀以低價投得地皮,是競爭法的問題,但至今競爭事務審裁處還未有任何關於「地產霸權」的個案。

被指控「囤地圈錢」的大地產商,是什麼時候開始成為「地產霸權」的呢?為什麼九七亞洲金融風暴後,大地主不出來「囤地圈錢」穩定樓價,而任由樓價大跌超過一半?到近年中資地產商積極來港投地建屋和收購農地,「地產霸權」衰落,香港的樓價又有因此而有任何回落跡象嗎?

地產霸權要Fact Check

不要相信香港是什麼最自由的經濟體系。香港的一個經濟現實就是,土地從來不是絕對的私產。回歸前,土地是商人向港英政府租回來的;回歸後,土地是商人向特區政府租回來的。租回來的土地算不上經濟學者眼中的絕對私產,原因並非擁有權不屬於私人擁有,而是土地使用權一直受政府嚴格規管。農地就是用來耕種、住宅用地就是用來住人。即使是用來住人的住宅用地,亦不是任由發展商愛怎樣發展就怎樣發展。

Fact check一下上星期引用過的例子,新地(00016)在過去3年把900萬方呎的農地轉為總樓面面積800萬方呎的住宅發展用地,雖然是近年最積極轉換土地用途的發展商,但向「囤地」說不又如何?900萬方呎農地轉為800萬方呎的住宅發展用地,地積比率低於1,相比上世紀八十年代開始發展的將軍澳近8倍的地積比率低得多。

是地產霸權專起低地積比率的豪宅去賺到盡嗎?非也!再Fact check,香港的土地用途和發展密度從來都不是私產,香港的土地用途和發展密度都是權在政府。政府說這是農地,這幅農地就不能建造住宅。政府說這住宅用地只能作低密度發展,這塊住宅用地就只能作低密度發展。

要決定一幅住宅用地的發展密度,除了保護環境的考慮,更常見的是基建配套是否足夠,當中包括道路和污水處理等,都不是什麼地產霸權可以霸來做的。說好了的北環線,基建霸權卻遲遲未肯拍板。基建霸權的苦衷,可能是政府怕被扣上「官商勾結」的帽子。

事到如今,政府要政治上正確地打經濟牌,就要一改以往「基建霸權」的作風,放膽投資惠及港人的交通及污水等基建設施,讓地產商加快改變土地用途,讓市民加快上樓安居樂業。

香港亞太研究所經濟研究中心成員

美國克林信大學經濟系副教授及資訊經濟計劃附屬學者

http://www.facebook.com/economics3.0

 

(編者按:徐家健教授最新著作《經濟學說藝術投資》現已發售)

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