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2019年8月16日

梁天卓 經濟3.0

差過沙士?經濟學分析樓市

在上星期的一個記者會上,特首林鄭提到近日示威中的暴力不斷升級,對香港經濟已造成破壞,「關於近日香港經濟情況和未來經濟的預測,相信短期不會消失,因為本身不是一個慣常的周期性逆轉。而且今次經濟下行很快,有人形容好似海嘯一樣來到。相對於往日處理過的沙士引來的經濟下行以至金融風暴,恐怕今次情況是更加嚴峻。」

負資產數目難及當年

作為香港經濟的重要組成部分,香港目前樓市的情況又是否比沙士以至金融風暴時更加嚴峻?轉一個角度問:回歸以來,哪個時期是香港樓市的最壞時期?《文匯報》兩年前有這樣的報道:「香港回歸中國後,時任特首董建華提出八萬五建屋計劃,務求十年內全港七成家庭可自置居所,但碰上1997年亞洲金融風暴和2000年科網股爆破,樓價從97高位呈現跳崖式下跌。」

到2002年11月13日,時任房屋及規劃地政局局長孫明揚宣布9項穩定樓市政策(即「孫九招」),減少土地供應和避免干預市場,以穩定市場信心。2003年爆發沙士,進一步令樓價受重創,疫症重災區牛頭角淘大花園當年就有單位成交價低見55萬元,呎價1482元。

由1997年高位至2003年8月,樓價大跌近70%。資料顯示,2003年第二季,全港共錄得105697宗負資產個案,涉及未償還貸款金額超過1600億元。結果當年的「七一大遊行」有超過50萬名市民上街,當中有成為負資產的中產市民,這是20年中香港樓市最壞的時期。

今日,淘大花園的建築呎價約13000元,比當日升接近10倍;2018年第四季雖然有262宗負資產個案,但是這數字又在今年第二季下跌至一宗,與當年超過10萬宗是天淵之別;中原指數由1997年回歸的100點到2000年科網股爆破前的50點,再到自回歸以來中原指數歷史低點2003年沙士時的31點,指數在孫九招出台和曾特首「積極不搵地」政策下才逐步回升,中間雖然經歷過2008年金融海嘯和2015年及2018年兩三次小跌市,現在接近190點的中原指數仍然是歷史新高。不論怎樣看,目前的樓市的「嚴峻」程度絕對不能與當年沙士時相提並論。

有人也許認為:樓價今日不跌,不代表明天不跌。我沒有水晶球,不過樓價的升跌永遠離不開供求關係。想當年,金融風暴後失業率升到歷史新高,有高官曾揚言在他有生之年都不會回落至2.5%,加上「八萬五」政策令樓宇供應大增,新住宅落成總數量在2001年攀升到歷史高峰──接近4.8萬個公屋單位,加上居屋數目和私人住宅各2.6萬個,超過10萬個新住宅就在樓價持續不斷下滑的時候落成。當年樓價不持續下跌是違反了經濟學的基本理論。

樓價升跌離不開供求關係

今日「反送中」的示威可能對香港經濟造成一定影響,而且影響在短期內不會消失,外資中資在港的投資會否因而下跌有待觀察。不過,樓宇供應肯定與當年不能相提並論。雖然根據上年的《財政預算案》,由2018至2022年私樓單位的平均落成量將達到每年約20800個,比過去五年的平均數增加五成。可是,今年的預算案卻顯示,新樓落成量將見頂並有所回落:2019至2023年的私人住宅落成量平均每年將回落至18800個單位,較過去五年平均數增加約兩成。《財政預算案》對私樓落成量的預測在一年內大幅向下調整(平均每年減2000伙),預示着私樓落成量將出現明顯回落,要短期樓市如沙士當年般大跌,似乎是有點杞人憂天了。

維克森林大學經濟系助理教授/中文大學亞太研究所經濟研究中心成員

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