2019年7月16日
多隻新股今日排隊上市,普遍反應一般,不過亦因招股反應麻麻,大部分新股以中低下限定價,個別優質新股有機會執平貨。中梁控股(02772)公開招股僅超額認購1%,以中低下限定價,若今日下跌,可以分段收集。
中梁控股每股定價5.55元,屬招股價範圍5.2元至6.68元之中間偏下水平,在市況好之時,新股往往以上限定價,倘今日低開,有機會以上限折讓達兩成買入。
集團是浙江溫州的地產企業龍頭,業務拓展至江蘇省,包括長三角經濟區。截至今年4月底止,集團已於五大戰略經濟區中的23個省及直轄市、合共124個城市內坐擁353個物業項目,土儲達3995萬方米,去年全年銷售額高達1015億元(人民幣.下同),晉身千億銷售房企。
管理層稱,近年長三角以外地區的營收佔比上升,集團已開始擴展進入三四線城市,故平均房價有所下調,預料維持每方米約1萬元水平。集團未來發展主要在中西部省會,以及城市化程度和房價基數不高的城市,大灣區亦有發展可能。
在過去3年,集團銷售分別達190億元、649億元及1015億元,複合增長率達1.3倍,整體業績於2017年扭虧為盈,去年利潤按年增長406.7%至25.26億元,淨負債率則由1790%降至低於58.1%,財務狀況可在上市後獲改善。
業務發展異常高速,因過去一直主打高周轉模式(即368模式,拿地後3個月開始施工,6個月落成開賣,8個月資金回籠),其業績亦因此在三四線市場回暖期間錄得飛躍式改善,於2015年至2018年實現高速擴張。
過去3年,集團毛利率分別21.1%、20.4%及22.9%,分銷開支佔收入比率則逐年下降,過去3年分別為13.9%、5.9%及4.4%。
P⁄E低於4倍
今年首4月集團銷售超過380億元,銷售增長在房地產行業中屬於上游。內地政府對房企融資的監管收緊,管理層認為措施可能令地價下調,有助增加儲備。債務管理方面,集團去年利息成本為9.9%,料會隨上市及境內外融資渠道擴闊,而有更大承受能力。
集團計劃透過上市開拓境內外融資市場,如發行債券,期望改善融資組合,希望一至三年內公開渠道融資佔比有較高上升。
今次招股定價上下限區間估值3.5倍至4.5倍P⁄E,由於以中下限定價,意味P⁄E低於4倍。集團已經承諾會把2019年股東溢利中的四成作為股息分派,預期股息回報近10厘,股息回報相當吸引。若今日股價低於招股價,可分段吸納作中線部署。
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