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2019年5月17日

羅家聰 一名經人

樓價未必看息口 基本因素一個夠

「樓市」一詞總是矚目的,尤其後量寬年代各地樓價均節節向上,「發達靠買樓」彷彿已是鐵律。不過,本港樓價已貴到瘋癲、離譜的地步,縱買得起的亦會轉炒他處;至於買不起的,更加會冀望從外圍樓市中賺回身邊業主早已賺了的第一桶金。於是乎,近年海外樓盤廣告大行其道。然而,雖說港樓供應緊張,難道外圍也處處供不應求?

全球多數地方地大物博,擠迫如香港的應該不多。不過十年(2009至2018)以來,除了幾個歐債危機風眼國外,其實各處樓價都上升的,「供應不夠」一說縱有其道理,亦頂多解釋為何本港樓價貴過外圍,而無法解釋為何各處皆升。解釋後者普遍理據是,全球寬鬆資金剩,無出路下便買樓,自然各處皆升。然而,首先現已過了超寬鬆年代;長線而言,價格還是要回歸基本因素,說是收入也好、財富也好,最大路還數GDP。

說息口影響樓價,人人聽得入耳;但說GDP是樓價的最基本因素,則同意者寡。有些地方的樓價確跟GDP關係低,譬如澳洲,樓價跟GDP的關係在1990年代前高,但之後弱了很多【圖1】。不過,弱了是樓價增長低於而非高於GDP增長所預示水平!

澳洲鄰國紐西蘭則不同了,樓價跟GDP的增長關係素來都高【圖2】。近兩年來,紐國限制海外買家買二手樓後,樓價增長也低於GDP增長所預示的水平。在此之前,兩者的關係是GDP增長每多3%便對應樓價增長多一成,這關係多年來皆大致成立。

至於另一商品貨幣國加拿大,其樓價增長與GDP增長的相關程度也說不上是低,僅1990年代和量寬後幾年有所偏離【圖3】。

其實,在1990年代初及中葉,澳、紐、加三國均見樓價連環回落,只是幅度不及十年前的嚴重,故經濟沒怎受累而增長仍高,遂見剛述的不對應情況。固然,加拿大近年的空置稅也令樓價增長低於GDP所預示。

換上另一移民熱點英國,驟看其樓價與GDP的增長相關度顯然甚高,尤其近年,且高過前述的澳、紐、加【圖4】。這不外乎是在反覆指出,管他是否接受此說都好,樓價的基本因素就是經濟;寬鬆政策各處皆然,且息口水平也近,十年來更沒怎變化;是故樓價增長要是有別,應當反映背後的經濟差別了;反過來說樓跌拖累經濟也對。

最後回到本港。以為樓價的基本因素就只有單位供、求?非也,宏觀因素很重的。同樣將樓價跟GDP的增長比,即見兩者早年的關係反而疏離,但1990年代起變緊密,而及至近十餘年更為緊密【圖5】。留意本文五地案例的關係,都是3% GDP增長對應10%樓價增長,本港也不例外,只是樓價增長上落幅度偏大,但趨勢而言是同方向的。既然本港人口增長持續向下拖累經濟增長(見早前文章),樓價增長趨勢亦不難推斷。

樓價周期本已相當之長,故連續多年的升或跌市不足為奇。然而,是否因為這樣,我們便需要新的理論或因素去解釋樓價?實證清楚不過,即使量寬也無改基本因素。

交通銀行(香港分行)環球金融市場部

 

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