熱門:

2019年5月15日

郝承林 價值物語

外國樓更抵買?

將軍澳新盤上周賣個滿堂紅,結果隔天美國總統特朗普便宣布貿易戰升級,同一個新盤隨即加推,同樣快速售罄,看樣子差不多所有人都預期樓價將繼續上升。經濟氣候和股市無關,卻必定和樓市有關,因為買股票買的是個股,經濟差也可以有好股份,但樓價卻是同步起落。貿易戰真的對香港沒有影響?

澳洲樓滙雙跌啟示

本地物業市場的投資價值,可容後再議,但眼光拉闊點看,現在外國物業的投資價值會否更高?香港樓是好,但會比澳洲樓好五成以上嗎?說的不只是樓價,還要考慮滙率,港元和美元掛鈎,本地投資者大多對滙率沒有感覺,但全球其他投資者卻不是如此看的!

澳洲樓市大約於2017年見頂,現在較高位下跌約15%(以悉尼為例),加上同期澳元兌美元下跌約兩成,即對香港(和美元)投資者來說,澳洲樓過去3年跌了近四成。

澳洲為何樓滙雙跌?一是內地出口放緩,以商品和原材料為主的澳洲經濟自然大受影響。二是美國聯儲局在2015年底開始加息周期,又在2017年底開始量化緊縮(QT),利率上漲再加銀紙少了,遂影響了資產價格。

不止澳洲,英國、加拿大、台灣等熱門移民國家和地區,樓價亦分別在2014至2016年見頂,期間滙率兌美元亦普遍下滑(因為全球經濟美國獨強)。以美元計,當地樓價普遍較高位下跌三成以上。

全球大概只有香港和內地樓價能不斷創新高,但你更願意在不斷創新高後買入,還是跌了三五成後進場?以宜居角度看,全球十大宜居城市,澳洲佔了三席,加拿大佔了兩席,香港排在35位。

以投資角度看,悉尼和香港的稅後租金回報率可能只有兩三厘,但300萬元可在悉尼買500方呎單位,在香港能買什麼?還是同一句,香港樓是好,但未至於比澳洲樓好五成以上吧!?

取決經濟基本因素

反過來說,如果美元繼續維持在高位,甚至不斷上漲,那麼對海外投資者來說,香港樓價不止是高,而應是極高才對。

香港樓價冠絕全球,但如果基本因素好,未來仍可以繼續上升。股市於第一季強力反彈,大概便是人們敢於入市的底因。但現在基本因素如何呢?

貨幣供應上,美國QT是放慢了,但聯儲局的負債表規模還在減少。如果美股繼續創新高,資金可能持續流出香港銀行體系(現時港滙不是長期停泊在弱方保證邊緣嗎?),港元利息便可能追加。而且只要美國經濟好,聯儲局便不會再推QE,甚至再度QT。

內地貨幣政策亦從「下有底」,變為「上有頂」,除非經濟出現大問題,否則很難想像政府會再次推出大規模貨幣措施刺激經濟。

經濟方面,大陸人口紅利轉弱、高負債、貿易戰等問題,讀者耳熟能詳。某大商場負責人已說了,今年第一季至五一假期,零售市道普通。未來一兩年全球經濟氣候會很好嗎?難說。

支撐本地樓價的最強因素是供求失衡,等了許久也不覺供應有上升跡象,於是現在連最邊際的買家也急着進場。但需求不是憑空出現的,最終還是取決於貨幣供應和居民收入(經濟情況)。最好的情況是美國放水而本地經濟強勁(便似金融海嘯後10年),最壞的情況則是美國收水而中港經濟疲弱,希望後者不會出現吧。

如果是自住,自己有能力時(不是按了父母層樓做首期),任何時候都可以考慮買樓。但除此之外,股市和海外物業或許更具投資價值。

筆者為證監會9號業務持牌人

[email protected]

 

(編者按:郝承林著作《致富新世代2──科網君臨天下》現已發售)

歡迎訂購:實體書、電子書

 

訂戶登入

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads