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2019年4月24日

林日彥 堅.離地城

樓市困獸鬥

昨天才寫香港人只要手持一層樓,便隨時可以搖身一變,成為「賬面千萬富翁」,但「賬面千萬富翁」未必可以過千萬富翁的生活。言猶在耳,昨天傳媒報道,又一公屋王誕生了。在香港做富翁絕對是易過借火!

今次這個公屋王是位於青衣長安邨,是一個已經有30年樓齡,實用面積只有443方呎的單位,但竟然在自由市場錄得550萬元的成交金額,每呎平均價為12415元,成為青衣歷來售價最高的公屋,亦是全港排行第六的公屋王。比對同區單位樓價,去年同區及同樣面積的公屋單位,曾經錄得488萬元的成交。只短短一年,青衣長安邨的公屋樓價升幅是13%。

一間公屋也竟然可以賣出550萬元,看!香港又誕生了一個「半千萬富翁」了!

傳媒報道指原業主於2009年,以118萬元購入這單位,持貨10年,已經錄得接近430萬元的賬面利潤(未扣除所有交易成本)。如果根據政府統計處今年3月發表的全港各區人口及住戶統計資料顯示,2018年本港住戶入息中位數為28000元,如果以此中位數計算,香港不少打工仔,努力工作做足10年的薪酬也未必能有430萬元,如今只是手持一個公屋單位10年,一買一賣卻已經可以做半個千萬富翁,難怪香港人人為樓瘋,瘋得連公屋單位呎價也可以媲美部分私人屋苑呎價,而更瘋的是大家明知是瘋價也被迫一起參與「瘋癲」!

此話何解?找回上星期那個千萬富翁調查統計,其中一組數字是非常有趣。

該調查顯示,有51萬名千萬富翁在香港平均持有1.9個物業、0.6個內地物業及0.7個海外物業,當中22%千萬富翁於過去5年曾購買物業。而這批千萬富翁購入的物業中,44%是用作自住用途,餘下56%則用作投資,亦即超過一半的入市比例是投資,如以該項統計顯示平均持有約2個物業作計算,上屆政府至今沿用,以作堵塞投資客的所謂辣招,根本未能全面發揮作用。

富翁看淡也不敢沽貨

調查又發現,這批千萬富翁中,多達56%預計未來一年樓價下跌,比例較去年大增近七成,相反預計未來樓價上升的只有27%。如按統計顯示,這批富翁中超過一半的入市目的是投資用途,根據正常的投資心態,假如投資者預期未來資產價格將會下跌,大多會採取先沽貨以鎖定利潤的策略,然而,在今天的香港物業市場,誰會或誰敢沽貨?尤其是那些已經持有兩個單位或以上的投資者(不是自住客),每次沽貨後再入市的成本都會增加,於是即使有超過一半的投資者是看淡後市,但也不敢貿然沽貨,結果是整個物業市場更傾向一手新盤,而發展商為了加速去貨,令一些根本無法上車的人士,能夠勉強上車,於是集中推出納米樓,如是者整個香港物業市場,變得愈來愈貴、愈來愈細,甚至即使大家擔心樓價可能是一個超級大泡沫,也要死守泡沫不放!

這是一種困獸鬥的局面,明知樓價是瘋了,但為了自保,大家唯有繼續採取一起瘋下去的方式,以求泡沫不破。

泡沫會否爆?或許何時爆?沒有人懂得回答, 因為當香港成為內地資金後花園,以及全球瘋印銀紙後,很多事情,早已經無法用常理去推斷。

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