2019年4月11日
對股市和樓市的心態,實在有天淵之別。樓市經過十多年的大牛市,每次調整都只是從頂位回落約20%,今次亦不例外,淡靜氣氛僅維持了幾個月,一旦貿易戰和經濟向下的消息得到紓緩,樓價即順勢而上,甚至有破頂成交價出現。如果早前在淡市低位沽貨,恐怕都會感到「肉赤」。
住宅買賣成本高宜長揸
對於升斗市民來說,擁有自住單位是邁向舒適生活的重要一步,而超出本身的自住需求,額外買樓收租或放空等升值,才叫投資,所以處於本身需求範圍內,自住物業的價格升跌影響不大,只要供得起,最多只是感覺富有了或窮困了,不會特別有現金流上的得失,所以每逢跌市,正如「股神」畢非德說,每隔10年,總有機會灑下黃金雨,屆時應積極尋找機會,趁機會補倉,起碼坐回自住樓,而不是做先知,幻想樓價會升到某年。
在交易角度,學會捕捉高低位,低買高沽,是投資者必須要做的。但在理財角度,首先,樓是必需品,如果沒有自住樓,已等於沽空一層,跟沽空股票一樣,一定要小心行事;否則,會被挾死。
幾年前,有報章報道「上車實錄」,剛剛又報道「落車」實錄,指由於賺了百多萬元,樓市又波動,加上工作收入大不如前,所以售出自住樓,搬回老家住,從想鎖死利潤的角度來看,心思思想交易乃人之常情,但如果用理財角度看,樓價和租金都上升不少,應該直接將單位放租,扣除供樓的開支後,中間的差價是有錢賺,然後搬回老家住。再退一步,保留一層居屋放租,將來也可「雙租」,再租住一層市區私樓,不會出現被資產拋離的情況。
現時物業一買一賣的交易費用頗大,錢未落袋已經要捱價,除非睇位甚準;否則,長揸好過短炒。以3月的樓價角度來看,這個價一定是沽便宜了,亦追唔切價去再換樓,所以長遠而言,一落車,將來很可能會後悔。
勿受過往大跌經驗局限
不過,股市又是另一種做法,樓市形成長升長有的信念,股市卻從2008年後轉入大型上落市,恒指前年上攻32000點獲得短暫的成功,卻換來又一次重挫,很難不令投資者感到沮喪,所以今次到達高位,樓市多人唱好,股市的取態就審慎得多。
但是,筆者反而認為,如果打算長線投資,今次港股可能真正有機會突破,原因是各種各樣的利淡消息幾乎已出現,反而當利淡因素消散,好消息出來之後會借勢再上,故應該順勢而行。正如信報研究部呂梓毅關於港股和美股黃金交叉策略的分析,反正兩地股市出現基本因素和技術因素利好,就應該買貨去博,而風險最多是損失15%至20%,輸這個數對大部分人來說都可以承受。惟如果博中牛市,回報可以很驚人,所以即使已經炒上,仍然應該以做好倉為主,不要受過去十年的經驗所局限。
烏托邦資產管理
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