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2019年4月6日

李海潮 金池光影

林鄭心腹大患是減息

近期本港政局因修訂《逃犯條例》再度風雲色變,特區政府備受輿論壓力,行政長官林鄭月娥歸咎於有議員詆毀唱衰本港司法制度,但無論是否有「反中亂港勢力」在背後攪局,當局面前最大的挑戰其實是美國減息,一旦出現,隨時令新班子積極覓地和壓抑樓價等連串措施前功盡廢,激起新一輪民怨。

五二折居屋公私7:3比廢武功

反映本港二手樓價的CCL去年8月攀上188.64歷史高峰後,受累市場擔心中美貿易戰和美國持續上調利率,樓市展開下跌浪,林鄭去年底還滿有信心地說幻想政府出手救樓市「可以慳番」,惟至今年1月跌至169.95,調整一成後,隨着聯儲局主席鮑威爾忽然由鷹變鴿,樓價應聲反彈,最新報179.5【圖】,較低位回升近6%。林鄭上月坦言對此感到憂心,並預告唯一解決方法是增加政府角色。

林鄭班子上任以來,在樓市上確實飾演大政府角色,先後推動資助房屋和私人樓宇脫鈎,以低至市價五二折賣居屋,並把公私營房屋比例從6:4改為7:3,又針對土地短缺問題推出「明日大嶼」填海大計等。惟種種政策皆有局限,前兩項受制於土地資源短缺,實屬「有姿勢無實際」,新居屋中籤機會與中六合彩差不多,好像平均呎價僅8551元的何文田冠德苑必定爭崩頭;公私營房屋變為7:3比,只不過把樓市區分為「低端」和「高端」兩個市場,拉勻計能否令樓市退燒實成疑問。

炒起「麵粉價」明日大鑊

至於世紀工程「明日大嶼」,理論上可開闢一千公頃的土地解決上述措施受惠人數鳳毛麟角的問題,把虛招變為實招,但若然美國掉頭減息,當局如意算盤就難以打響。

根據發展局估算,「明日大嶼」總造價6240億元,看似天文數字,然而相比起積聚在民間的財富,其實不算什麼。證監會一項調查顯示,2017年本港及財富管理業務的資產總值達24.27萬億元,夠建40個「明日大嶼」,即使單計當中的私銀及私人財富管理資產,亦有7.812萬億元,足以負擔10個「明日大嶼」,假如利息掉頭向下,可預期富豪的資金必會用來買地掃磚頭,「明日大嶼」將來賣地的價格又會平得到哪裹去?「麵粉」昂貴難道「麵包」會便宜?

商界為利益合流泛民反政府

由於本港採取聯繫滙率,並無貨幣政策自主權,不能透過加息調控資產價格,要馴服樓市這匹脫韁野馬唯一的方法是行政手段,按照林鄭口氣,不排除在SSD、BSD及DSD等辣稅之上添加辣招,一手空置稅或只是前奏,倘樓市進一步失控飆漲,祭出劫富濟貧式的遞進差餉和房產稅也說不定。

不過,正如證監會調查結果,本港藏在民間的財富及資產值是政府的N倍,有銀士在政界自然有極大影響力,對損害自身利益的政策必然反抗到底。近日地產界立法會議員、建制政黨經民聯的石禮謙就情不自禁直斥政府一手空置稅「歧視發展商、衰過共產黨」。

倘美國果真掉頭減息,未來本港最可能出現的情況是普羅市民置業愈見艱難,政府則不停出台措施壓低樓價卻無能為力,於是把矛頭劍指地產商,逼其劈價,結果迫使商界與無殼蝸牛、劏房戶、基層甚至泛民合流,一齊與當局唱反調,把林鄭想做的「好事」當作「壞事」,「好打得」縱強政勵治,但失去最大公約數下卻事倍功半。

臨尾開個玩笑:政府若成功修訂《逃犯條例》,一般預計將嚇走不少中外資金,屆時香港樓價就算減息亦勢必向下,這可能是決策者一步絕棋!

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