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2019年4月3日

蔡永雄 神州內外

港住宅樓價有回穩跡象

香港住宅樓市經歷多年大幅上升,2018年7月升至本輪高位後便步入調整,主要受到樓價累積龐大升幅、中美貿易爭端相關的經濟前景不明朗、港元利率正常化、金融市場錄得大幅度的波動、特區政府多年來對樓市調控,以及增加土地和房屋供應措施等有關。

據差餉物業估價署和中原地產的數據顯示,香港住宅樓價分別從2018年7月高位,最多回落9.0%及9.9%,住宅物業交投亦受到市場氣氛薄弱影響而錄得顯著收縮,2018年下半年每月住宅物業成交宗數平均只有3892宗,較上半年5649宗,下跌31%。

本輪調整幅度溫和

以住宅樓市過往數年的升幅相比,目前樓市調整的幅度溫和,且自2019年1月起,樓市有再度回穩的跡象。差餉物業估價署和中原地產分別截至2月及3月中的數據,住宅樓價已從2018年12月的低位,回升1.6%及4.4%,1月、2月份每月住宅物業交投亦回升至平均4316宗,較早前12月份2060宗的低位,升逾一倍,主要是早前市場憂慮的負面因素得到緩和。

回顧香港房地產市場過去近40年的發展,歷史上只出現過兩次大規模的調整,分別是1981年至1984年中英就香港前途問題談判,以及1997年亞洲金融風暴至2003年期間,調整幅度為32.1%及66.2%。其餘的調整期一般較短,大多只有6個月左右,幅度亦在兩成以內,如2008年全球金融海嘯調整期為6個月,幅度17.2%;2015年人民幣滙率調整後引發金融市場波動,調整期同為6個月,幅度11.3%;2018年中美貿易爭端引發金融市場大幅調整,為期5個月,調整幅度約9%。

以本次引發調整的因素來看,中美貿易爭端確實有可能發展為一項長期影響經濟和資產市場的不確定因素,令樓市的調整期或會較長。以目前中美雙方經貿談判的最新情況來看,雙方正在努力達成某程度協定。雖然最終能否達成仍存在不確定性,且已落實的關稅或不會同時撤銷,相信貿易爭端的最壞情景已可避免。再者,面對外圍複雜多變的環境,內地已加大政策力度來穩定經濟表現,如減稅降費和增加基礎設施支出,以及定向寬鬆的貨幣政策、支持小微企業和民營企業的措施等。因此,即使短期經濟下行壓力仍在,以及中美雙方長遠經貿和戰略關係或有所變化,但全球和香港經濟於今年受到中美貿易爭端所帶來的壓力則會有所紓緩。

港銀加息壓力紓緩

美國聯儲局對加息前景的看法亦作出明顯改變,聯儲局公開市場委員會於2018年9月及12月會議上,對2019年加息的中位數預測分別是3次及2次,但至3月份會議,則調整至預期今年將維持息率不變,未來息率調整將保持耐性,維持較大儲備規模來執行其貨幣政策,2019年9月底完成縮表。現時利率期貨顯示,2019年將暫緩加息,甚至預期2020年或有需要減息。因此,預期未來聯儲局將維持息率不變,直至其發出新的訊號為止。以美國息口大致不變和港元流動性維持充裕下,未來香港銀行加息的壓力料將大大紓緩。

由於上述中美貿易爭端和加息前景均出現了明顯變化,金融市場亦大幅反彈,以美國標普500指數為例,2018年12月曾創下1931年以來最大跌幅的12月,2019年1月則創下了1987年以來最大升幅的1月,足以反映市場對經濟和金融市場前景的看法改變。恒生指數亦從2018年10月的24500點低位,回升至目前超過29000點的水平,升幅接近兩成。在金融市場逐漸回穩下,相信其對樓市的影響會逐漸由拖累轉為支持。

最後,經過過去數年特區政府積極增加土地和房屋供應後,最新公布的《財政預算案》估計未來5年(2019年至2023年),私人住宅每年平均落成量約為18800個,較過去五年平均數增加約兩成,但2019年至2020年度私人房屋土地潛在供應的興建單位數目則只有15500個,較去年《財政預算案》對2018年至2019年度私人房屋土地潛在供應量25500個,減少10000個,部分反映政府最新長遠房屋策略,把公私營房屋比例由6:4比調整為7:3,會減少未來私人住宅的供應,故中長期私人住宅供應料維持穩定。

總括而言,中美貿易爭端最壞情況料可避免下,2019年香港經濟可維持溫和增長,加上市民就業和財政狀況穩健、息率走勢和中長期住宅供應亦將維持穩定,如果現行政策維持不變,相信住宅樓市有望逐漸回穩。

作者為中銀香港高級經濟研究員

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