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2019年3月30日

高占 前瞻致勝

反價潮持續 換樓難度增

本港樓價持續反彈並且有加快跡象,聯儲局今年暫停加息及預計在9月暫停縮表,預料將進一步增強樓市購買意欲,樓價稍後可能再次破頂。面對業主反價潮,換樓客由早前的平賣平買,變成貴賣貴買,如果換樓目標是600萬元以下,貴賣貴買的情況會對他們較為不利,因為一旦升上600萬元以上,銀行按揭最多只能做六成,即買家要準備四成首期,比600萬元以下所需的兩成首期高出一倍。

上車盤或挑戰600萬

如連同印花稅、地產代理佣金、基本裝修及添置家具的話,購入一個601萬元的單位需要準備至少300萬元,相反買入一個600萬元單位只需準備約185萬元資金,當然後者每月的供款額會比前者為多。

事實上,如果讀者有去睇樓的話,一定會知道早一兩個月前接近600萬元的單位去貨很快,不時出現多組買家爭相購入同一單位的情況,而這個現象很明顯是受到按揭成數影響。幾年前上車盤入場費只需要200萬元,不久後變成300萬元,後來再升至400萬元,再到現時的500萬元,如果稍後升至600萬元的話,年輕人要上車的難度會一下子大幅跳升,沒有父母幹以及以往沒有積極增持資產的話確實不容易,若果樓價繼續攀升可以預期政府不但不會放寬按揭成數,反而可能再推出辣招,以確保銀行體系穩定。

又或者有部分人會選擇買入按揭成數較高的新樓,不過大家都知道一手樓比二手樓會多一層溢價,財政司司長一方面以不想害年輕首置客變成負資產為理由,堅定不移地捍衞銀行按揭成數,但對發展商旗下財務公司提供的二按卻視若無睹,似乎難以解釋為何會有這個雙重標準。

但話說回來,當政府順應民意調升按揭成數,若樓價之後上升的話很可能又會做成反效果,在不做不錯的大原則下,筆者相信政府很長的一段時間內都不會放寬,準買家需盡快作出決定,不要等政府出手。

換樓需注意兩重點

假設你是一換一,首先是要留意賣出的臨時買賣合約日期,要比買入臨時買賣合約的日期早一日, 這點之前已提過,當然你不可能是今天找到買家承接你要放售的單位,明天馬上找到賣家賣給你想買的單位。

基本流程是要先放盤,待買家出價,同時外出物色新居,當你找到心儀單位便要跟舊居的買家洽商,先賣後買雖然在單邊市出現時難度較高,但千萬不要期望先賣出,待樓價下跌後再買入,因為時機是極難把握的,以往就是太多人落車後未能重新上車。

另外第二點是,換樓最嚮往的情況是以市價甚至高於市價賣出舊單位,同時以低於市價買入新單位,這樣便可賺取中間差價,足以抵消換樓所需要支付的成本,如印花稅、經紀佣金,甚至裝修費,要做到當然需要一定運氣,而運氣有很大程度是源於你平日的準備工夫。

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