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2019年3月22日

梁天卓 經濟3.0

房產稅對內地樓價的影響

為了穩定政府的收入,內地政府決定穩步推出房地產稅,可能是「一國兩制」的充分實踐吧,但這個熱話在香港沒有引起熱烈討論。「經濟3.0」可能是最先兼唯一深入討論這政策的專欄。

早前徐家健分析從高地價政策轉到房地產稅對樓宇供應和樓價的影響,昨日曾國平從內房股走勢分析發展商對政策的反應,今日筆者跟大家分享一下早已有試行房產稅的上海和重慶的經驗。

先重溫一些理論。徐家健提到:「高地價政策可被視為一種地稅,高地稅增加新增樓宇供應成本,這樣的政策雖然短期內對租金沒有影響,樓價卻會即時飆升。由於新增樓宇供應減少,往後租金和樓價都會不斷上升,市場總樓宇數量最終會因新增樓宇供應減少而逐漸下降。」

至於房地產稅呢?理論上,房地產稅會令樓價下跌,但下跌多少卻說不得準。假設供應量不變,房地產稅會令擁有房產的成本增加,房產每年的租值下跌自然令樓價下跌。

性質與2011年不盡相同

不過,長遠來說,短期樓價下跌會令供應商的利潤下跌,樓價在長遠可能回升一點。還有一點要留意,如果政府利用房地產稅的收入,增加城市裏共用品的供應,市容和配套的改善,長遠應可令樓價回升多一點。

這些理論可能都是空中樓閣,房地產稅真正推出時我們才知道它對樓價的影響。可幸的是,內地推房地產稅並非新鮮事,這可能給我們一點啟示。差不多10年前,內地政府為了打壓不斷上升的樓價,開始在北京推行「限買令」(限制購買第二住房),其後把「限買令」推廣至其他城市。

除此之外,內地政府於2011年1月起在上海和重慶這兩個重點城市推出房產稅,跟這次國務院總理李克強在《政府工作報告》中提到的「健全地方稅體系,穩步推進房地產稅立法」似乎要全面推出房地產稅的說法不同。2011年所推出的房產稅,在範圍上只是試驗性質。

在上海,稅收的對象是市內居民新購房(並且是第二套或以上的住房)及非市內居民的新購房。在重慶,稅收的對象是個人擁有的單幢式住宅、個人新購的高檔住房(即成交價是過去兩年平均價兩倍或以上)和非市內居民的第二套或以上的住房。

重慶所受影響較上海大

有經濟學者收集了內地各城市的樓價升幅數據,再利用一些計量的分析後發現,在摒除其他影響樓價的因素和「限買令」等其他政府遏抑樓價的措施後,房產稅對遏抑樓價升幅的作用不算很大。

根據上海和重慶自2011年初的每月樓價的真實升幅及量計模型推算沒有房地產稅下的樓價升幅。上海的房產稅對樓價根本沒有影響,真實的樓價升幅與沒有房地產稅下的樓價升幅並沒有分別,兩者相差平均不足0.01個百分點。重慶的房地產稅對樓價影響比上海大一點,模型推算在沒有房地產稅下的樓價升幅,在大部分月份都比真實的樓價升幅要高。平均來說,重慶的房產稅令樓價升幅放緩約2.5個百分點。

房地產稅在兩地的影響有所分別,可以有幾個解釋。首先,上海的房地產稅只適用於新建成的一手樓,其覆蓋的範圍較小;另外,上海的房產稅率並沒有很高。普通樓的稅率只是0.4%,而一些高檔住房的稅率亦只有0.6%;相反,重慶的房產稅率可高達1.2%。

內地政府將推出的房地產稅,無論是稅率或覆蓋範圍都是未知之數,另外計劃中的稅收會否(部分)用於改善城市配套都未有提及,這些都是將來內地房地產稅對樓價影響的重要因素。

維克森林大學經濟系助理教授/中文大學亞太研究所經濟研究中心成員

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