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2019年1月11日

林日彥 堅‧離地城

樓價走低 撻訂濕滯

過去一星期,股市繼續炒消息向上,股民自然心情大好。不過樓市繼續下滑的銷情卻如同兩極。昨天最搶眼球的一則標題是有亞洲樓王稱號的山頂項目MOUNT NICHOLSON錄得首宗撻訂個案,項目成交價逾7.2億元,買家撻訂即時損失5%的樓價訂金,亦即蝕掉3600萬元。對打工蟻民來說,看見這個撻訂額固然是嘩嘩聲!

與此同時,新盤定價亦愈開愈低,新界區甚至閃現久違了的4位數字新盤呎價,一手價竟比同區二手價還要低,但仍然未能吸引買家,銷情冷淡可能是因為項目部分三角形開則,實在挑戰傢俬擺位的極限之餘,樓盤本身先天因素如地理環境及噪音亦可能是影響買家入票的原因之一。然而,市民害怕樓價仍然會下跌的心理預期,即買咗就怕輸的可能性,卻肯定是關鍵考慮,並無之一。

心理因素 輸少當贏

像山頂這種頂級豪宅項目錄得巨額撻訂,固然是個別事件,買家撻訂原因有待傳媒追查。然後綜觀整體大環境氣氛冷淡,卻絕對不是個別事件。

數據告訴大家,去年全年一手新盤賣出逾1.57萬伙,但是在第四季開始銷情已放慢,全年合共錄得229伙新盤撻訂單位數目,當中近30%的撻訂是屬於終止買賣合約個案,即買家於簽署買賣合約之後,才決定放棄入市,而餘下約70%是屬於「即買即撻」。

究竟是什麼令到買家寧願撻訂即輸幾十萬元,甚至是過百萬元也要「縮沙」?終止買賣合約可以有很多原因,例如:銀行借唔足或做唔到按揭,最後唯有焗住撻訂。然而,那70%屬於即買即撻,恐怕是心理因素多於其他,寧願輸少當贏。

其實去年底至今,幾個以超低價定價來吸引買家的新盤,都不斷錄得撻訂個案,反映一般普羅百姓對樓市前景信心愈來愈薄弱。如今,如果連能夠買得起山頂這樣的超級豪宅買家,假如亦因為看淡後市而撻訂,那則非同小可,極具參考作用,因為能夠買得起這種級數物業的買家,絕非普羅百姓,而是專業投資者。

又或是即使這位買家並非因為看淡後市而撻訂,而是突然間生意出現問題,資金周轉不靈,那大家會問,究竟生意難撈這個趨勢還會持續多久?須知道去年爆發的中美貿易戰對不同廠商的負面影響,其實正在慢慢浮現中,就如專做企業清盤的德勤所言,預計今年民企清盤數字只會繼續攀升。

有些人會說隨着美國加息預期大減,香港樓市可穩定下來,其實,大家知道今天影響香港樓價的因素,人心比息口更為敏感。當大家認為樓價會升的時候,無論樓價有幾癲,香港人仍然會追住入貨,如今樓價下跌的預期已經形成時,買家只會變得更加審慎。

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