2019年1月2日
物業管理股份去年曾有過一段估值提升的日子,但隨着整體大市下跌,投資氣氛轉差,相關股份紛紛打回原形。要從中揀優質物管股,宜先考慮規模較大的公司,中海物業(02669)2018年由高位3元以上回落,10月底曾低見1.69元,現價2.29元回到合理估值範圍,宜分階段儲貨。
中海物業截至2018年6月底止營業額19.06億元,較2017年同期15.92億元上升19.8%。期內經營溢利3.15億元,升幅達39%。股東應佔溢利2.2億元,上升38.6%。每股基本盈利6.72仙,增長38.6%。
期內管理中物業的總建築面積較2017年年底增加2.7%,達1.31億平方米。而接獲新增/續約物業管理合約額達3.04億元,於2018年6月底有指定到期日的物業管理服務未完成合約總額為19.8億元。
受惠於2017年度收購事項協同效應,直接經營成本升幅為19.2%,稍低於收益上升速度,由2017年的11.56億元增加至本期的13.78億元。毛利按年增加21.3%,達5.28億元。毛利率由27.4%稍為增加至27.7%。
其他淨收入及收益上升27.9%至2400萬元,其中來自利息收入及無條件政府補助的其他收入貢獻分別為1960萬元及370萬元。利息收入增加,主要受惠較2017年同期為高的平均現金水平及更有效的庫務資金管理。
持續優化資產配置
期內,中海物業持續優化資產配置,再有部分自用物業轉作收租用途,而本期投資物業公允價值變動收益為360萬元。因此,投資物業賬面值由上年年底的1.06億元上升至1.37億元。
中海物業早前收購了系內中信物業管理公司100%股權,收購價1.9億元人民幣,相當於靜態2015年及2016年市盈率為9.4倍及27.9倍,此收購包含了中信在內地20個城市、120個樓盤管理面積。項目收購對公司業務營運有正面影響,提升總體營運協同效應。
另外,集團在2014年推出O2O增值服務平台,但增值服務收入佔比還是比同業對手落後。因為增值服務含更高毛利率,未來會大力發展增值服務,為股東帶來更高利潤貢獻。
茂宸證券指出,中海物業中期業績受規模增長帶動,銷售及行政費用與銷售額的比率從14.5%下降至12.6%,歸屬於股東的淨利潤按年增長38.6%至2.2億元。淨利潤率從10%上升至11.6%。
2017年平均股本回報率為36.7%,2018年上半年為46.7%,明顯高於同業水平。截至2018年6月30日,中海物業持有22億元的淨現金或相當於每股0.67元,這使集團能繼續通過收購實施其擴張戰略。
根據彭博預測,中海物業的收入將於2018年和2019年分別同為增長14%,達到38.3億和43.5億元。純利將於2018年和2019年分別增長29%和22%,達到3.96億和4.83億元,對應2018年和2019年市盈率為19.4及16倍,而未來兩年每股盈利的複合年增長率為25%。
該行認為估值對長線投資者仍具吸引力,因此維持中海物業「買入」評級,基於17.5倍2019年市盈率計算,6個月目標價維持2.6元。現價買中海表面回報空間不算太大,然而以其下行空間亦低,風險回報率偏高,宜分段候低吸納,拉低平均買入價,作長線投資。
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