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2018年10月20日

李海潮 金池光影

樓價大冧唯一原因

經濟學上有一條「比較利益定律」(The law of comparative advantage),大意是A國利用豐富和廉價的生產要素製造產品,必然較它國具競爭力,吸引資金購買。引用同一原理,美國兩黨輪替順利,四鄰無患,其發行的國債近乎無風險,只要息率夠高定可藉「比較優勢」吸走其他資產資金,那末美國10年期債息越過3.26厘,搶走股樓熱錢令資產價格重估,也就難以逆轉。

飯碗不保沽磚頭

美債息率無疑是各類資產定價之母,惟若以港人最常投資的樓、股、金而言,有些「另類錨」與其關係更緊密。例如樓價經過漫長升勢後終連挫三周,坊間多歸咎息魔,擔心市況轉勢。然而本港樓價榮衰其實與利率、供樓負擔比、政府辣招關係不大,左右樓價的最大因素是打工仔飯碗是否穩陣。

回看1997年前,本港按揭息率曾高達10厘,但期間失業率低至2%以下,人人有工開,市民自然爭相置業,樓價長升長有。直至爆發1997年亞洲金融風暴,失業率衝高至6.4%,樓價才從高峰累瀉六成;其後2003年沙士疫潮和2008年金融海嘯,失業率分別達8.6%及5.5%,樓價皆現顯著調整【圖1】。

人仔港股共進退

至於港股是牛是熊,與盈利預測、技術形態、估值高低已無絕對關係,只須盯緊人民幣兌美元走勢便可。自2015年「8.11」新滙改以來,人民幣與恒指走勢幾乎亦步亦趨,特別是人仔從2016年底近7算,攀升至今年初約6.25水平期間,港股展開「大時代2.0」,恒指1月創出33484點歷史新高。其後人民幣掉頭急挫打回原形,恒指期內大幅調整近8000點【圖2】。

金價通脹真兄弟

這現象不難解釋,因為港股如今有逾六成企業來自內地,儼然「A股離岸市場」,人民幣走貶固然反映相關公司價值下跌,同時顯示內地經濟有下行壓力,要以貶值刺激出口,香港這個「離岸市場」成為最有效反映中國經濟狀況的寒暑表。

最後是黃金價格,儘管近期受中美冷戰、南海局勢緊張、沙地殘殺記者等消息刺激彈升,不過長線而言,唯有通脹才能令黃金重啟牛市,原理是通脹上升削弱現金購買力,相比下黃金更為保值。

究竟何謂通脹,應觀察利率與物價升幅的差額。如【圖3】所示,以美國聯邦基金目標利率減去該國消費物價指數,差額愈大代表「真通脹」愈勁,黃金走勢亦愈強,1980年代初及2009年展開的「金牛」正由此而來。

回說「比較利益定律」,內地經過人民幣急貶和A股大調整,生產要素已變得更加便宜,為何仍要承受經濟向下和走資壓力?原因是「比較利益定律」必須在沒有資本管制、關稅和保護主義的條件下才能成立,當下中美大打貿易戰,已令內地「比較優勢」大不如前,情況如無改善,恐怕樓股金將繼續震盪。

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