2018年10月16日
「撻訂也要走的心態代表什麼?輸少當贏呀!」我說。
「從來投資市場其中一個重要的指標是信心,信心這兩個字看來好像很抽象,但事實是有數據去衡量,股票市場上有恐慌指數,香港的樓市亦有中原地產指數,目前中原地產指數未至於大跌,但是已經扭轉了長升不跌的局面。不過對於有心置業的人來說,可能中原地產指數比較冰冷,不及每天打開報紙看到大字標題殺價多少、撻訂多少,那種驚嚇威力。」Fan笑說。
「就像周一畢老林所說,單一加息因素不足以影響樓價大幅下跌,更重要是集體思維改變。我的理解這種集體思維改變是集體信心動搖,當形成一種氣候的時候,樓價自然大幅調整。由香港加息那一天開始,很多人跑出來說,才加息一點點,每月供樓也只是供多幾十幾百元,何懼之有?不過,有些投資者,甚至發展商,卻可能已經意識到樓市只升不跌的說法其實已經站不住腳了。看看發展商萬科推出的屯門新盤,不惜以低於市價發售,以期達至貨如輪轉的姿態去貨,結果貨是去了,不過至今卻累計合共錄得9宗撻訂。就以最新錄得的連環7宗撻訂為例,涉及總成交價達4897萬元,殺訂金額估計約為244.8萬元。以此計數,即平均每伙售價約700萬元,每伙殺訂金額平均估計約為35萬元,決定撻訂的買家是預計未來最少跌幅是多於5%,所以寧願此刻撻訂。」我說。
思維改變動搖信心
面對新盤大量折扣優惠之下,準買家仍然選擇撻訂,可以有很多原因,例如睇淡後市,又或是承造按揭時出現問題,但也足見入市信心正開始受動搖。
究竟其他發展商未來推盤策略如何?是繼續要錢唔要貨,希望在大跌市前盡量散貨以鎖定利益?還是有足夠實力,寧願支付新盤空置稅也要惜貨?發展商的散貨策略其實也是變相反映對後市的信心,值得留意。
繼而再來便是一直交投冷淡的二手市場, 一直以來,有些人會說二手市場的業主大多已經供滿樓,所以持貨實力夠強,不會勉強減價去貨,寧願轉租也不會減價沽貨,但是當大家發現租務市場也開始出現回軟時,會不會有業主採取賺少當贏的心態?
事實上,過去幾星期大家已經看到十大屋苑出現劈價潮,由跌市指南針天水圍嘉湖山莊到中產至愛的鰂魚涌太古城,減價幅度由10至20%不等,而且當中不乏一些是多年前買入單位,現在寧願賺少一點也要套現的業主,大家可以見到有些人已經爭取機會希望能把紙上財富變成現金。
「林日彥,簡單一句,當輸少當贏或賺少也當贏的心態逐漸形成一種思維時,也就是大家對樓市前景信心動搖的時候。」Fan代我總結。
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