熱門:

2018年10月15日

馮培漳 計論短長

賣樓記

不久前,方卓如(大意)說有樓在手者千祈唔好賣,因為賣了就買唔番,喊都無謂。可是,近期國際形勢風雲突變,買還是賣,人人都心如鹿撞。

因見近幾年香港樓價進入前所未見的瘋癲階段,某君決定把用於生財三十多年的自用物業賣掉。前景實在太嚇人了。錯過了售出機會,恐怕遲了會後悔。

幾年前,為了拗頸,說香港仍有100萬元以下的樓可買,而非民粹主義者的言過其實,曾親身入元朗近大榮華酒樓附近的地產代理所,看到有數十家低於100萬元的上車盤。那時天水圍的二手樓呎價仍在6000至7000元之間。

回說某君此樓,於30年前因業主不肯續約,狀近逼遷,為保住前景看好,Cashflow已踏入佳途的生意,咬緊牙關般被迫買入,買入時此樓已是有20年樓齡。幸好此樓宇也不是太值錢,近1500方呎實用面積者只值150萬元。

當時某君曾恃與某大銀行的分行經理有來往,以為可向該行申請按揭,但等了兩星期,仍無動靜。問計於介紹人律師,方知銀行方面不想借,卻又不想說出口,免傷和氣。幸好得律師及時指點,方急急另外尋求解決辦法。

某君最終與另一家銀行接洽,借了100萬元。樓宇租給旗下一家補習學校,用租金抵消每月供款。銀行方面見穩穩陣陣,個個月有錢收,也漸漸減少對借款者的緊密關心。

到2017年中,股東們已垂垂老矣,皆進入退休年齡,紛紛表示要重新部署未來走向。再投資、再發展,已非其杯茶。租約滿期了,又為了方便買賣,議決不再續租,一心只為賣出樓宇,好給股東們分錢各自打算。

於是,某君把物業放盤給地產代理行,又請測量師做估價,後來才知道原來大銀行的估價部都有類似的服務,不收錢為業主提供估價。

雖說是銀行為了攬客,提供的也是顧客想要的服務,確是德政。

舊樓維修問題不可忽視

放盤初期,經紀因要了解情況,紛紛約時間巡視。過了熟悉期,問訊便漸漸少了。也有經紀為之提供Open house服務,但仍未有起色。

原來這些樓齡較大的樓宇毛病多多。水喉的損壞引致漏水者十分常見,又因本身是屬於商業樓宇,現在新例要裝天花花灑頭,但要裝花灑頭必先要設置天台水箱。幾十年前做落的天台工程又是否可以承受?

又因某業主設置了一個窗口招牌。屋宇署曾發函表示要在限期內清拆,否則拉人封艇,或是署方找人代拆,然後向業主取回費用。業主發出招標書,有意者回覆,拆一拆可能要用幾萬元。

不過,策略性地拖拉一陣,待樓宇賣出時,反正新業主都要裝修,那時順手幫幫忙,花幾千元便可以了。

連忙寫信給政府部門略予陳情,他們也不為已甚。社會上,每日向着他們而製造出來的麻煩事項多着呢,大家斯斯文文寫封信,互相恭維一番亦可大事化小。

聞說半年前,樓上的業主大興土木,把原來近1500方呎的單位間成5間劏房。照理,若平均分配,每房可達200至300方呎,加上新裝修,非豪華劏房之類莫屬。聽說住客都是在中環上班之輩,租金回報相信也不錯。只是不知年歲已過半百的樓宇能否承受長時間的天天操兵,過量踐踏而已。或者眼前大部分的業主皆不作此圖,故其負面因素仍未顯現。如人人皆唯利是圖,爭先恐後視提高回報為第一志願,日後維修費可能會很可觀,犯官非的機會也會多起來。

此樓身處旺區,惟業主住客不團結,請個保安員及清潔大姐也嘮氣得很。曾試過某店舖門口向東,而大廈的升降機的橫門向西,此舖業主認為他們永遠也用不着此升降機,故拒不出資付維修費。一人一票選出來的大廈業主立案法團主席自亦是無能為力,怨聲載道。

曾經想過藉政府的政策資助搞大廈集體維修,惟大家仍三心兩意。Call回來的工程顧問也等之不及退出市場了,整體而言,還是十畫未有一撇。

如此狀態樓宇只剩下「上釘」的前途,全座大樓共有30來戶,收購合併也有數為。可是某君已等不及了,見到可接受的價錢,遂沽之可也。

作者為香港執業會計師

 

放大圖片 / 顯示原圖

訂戶登入

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads