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2018年10月5日

林文越 經綸集

花開堪折

政府辣招冰封二手物業市場,讓樓市定價權落在新盤。樓價既已升至脫離負擔能力,發展商遂以輕微高於同區二手定價發售。既然兩者相差不遠,市民當然買新樓;業主看見新樓賣得好,便又加價追回那一點差價。下回新盤開售時,發展商又再加一點,結果樓價形成正循環不斷上升。

上月加息並不會讓樓價下跌,因為幅度太過輕微,真正有機會讓樓價調整的,是上升預期的改變。

本港物業牛市已持續15年之久,上升幅度達4倍,即使以過去10年計,升幅也有一倍多,樓市早已累積大量獲利盤。

樓市獲利盤構成沽壓

假若繼續上升,業主當然期望善價而沽。物業未能沽出也不緊要,說不定過幾個月能賣得更貴。但近月一手樓陸續登場,部分是低價開盤,有的則未能即日全數沽清,預示樓市已有放緩跡象。

若樓市的上升預期改變,未來不一定賣得更貴,業主便會想,要不要減價出售。過往只有有財務困難、急於求售的業主才會大幅減價,但現在潛在利潤巨大,讓一些持作投資的業主也心動。

報載不少新界物業成交,買入年期不過6至7年,原業主利潤已有三四百萬元,對基層至中產家庭來說,已是一筆可觀的數目。

既然利率可能繼續向上,那麼未來租金收入不一定夠覆蓋利息開支,現在價錢不錯,為何不快些降價3%至5%出售,鎖定利潤?

業主們或許心裏嘀咕,利潤已經頗大,若人人都想出貨,愈遲賣樓便會愈平,巨額利潤會否變成鏡花水月?

過往成交都集中在一手市場,如果二手物業加入戰團減價促銷,那麼會否進入新盤及二手互相爭奪購買力的負循環?

雖然獲利盤形成沽壓,但若樓價調整10%以上,利潤不夠厚,業主便可能不賣。樓價此輪不會調整太多,有能力供得起的買家應適時入市。樓價之後去向,要待此輪獲利盤消化後才出現。

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