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2018年9月11日

何文田站二期估值153億
勢成百億地王 今起招意向書

樓市氣氛轉弱,未有影響政府和公營機構的推地決心。港鐵(00066)何文田站物業發展項目(下稱何文田站)第二期將於今天(11日)起招收意向書,下周一(17日)截止,該地皮預計可建900至1000伙,市場估值約113.81億至153.45億元,勢將躋身「百億地王」之列。雖然近月樓市受不明朗因素困擾,業界認為何文田站第二期屬市區鐵路上蓋物業,受市況影響有限。

可興建千伙住宅

整個何文田站項目鄰近忠孝街、佛光街、仁風街和漆咸道北,分為兩期發展。最新推出的第二期,位於整個項目的西南地盤,較接近漆咸道北一帶。港鐵表示,第二期的可建樓面面積約63.9382萬方呎,預計可提供900至1000個住宅單位。

資料顯示,較接近佛光街的何文田站第一期,總樓面面積約74.27萬方呎,料興建約800至1000伙,由高銀金融(00530)及該集團主席潘蘇通牽頭的財團於2016年12月投得;潘蘇通今年再購入高銀金融所持股權,成為該項目的大股東,並於今年4月獲屋宇署批出建築圖則,可興建5座分層住宅。

樓面呎價最高約2.4萬

近年樓價升勢顯著,市場普遍預計第二期的市值(已包括補地價和分紅等估算)高於第一期,對第二期市值估值介乎約113.81億至153.45億元,每方呎樓面地價(下稱樓面呎價)約1.78萬至2.4萬元,而估價下限較市場於2016年對第一期的樓面呎價估算下限1.35萬元,高約32%。至於第一期的補地價約62.8237億元,每方呎樓面補地價約8459元。

前述何文田用地已經是過去5天政府和一鐵一局(港鐵和市區重建局)第三幅公布最新部署的住宅地皮。市區重建局於上周五(7日)就長沙灣青山道/元州街重建項目招標,地政總署亦於當日公布推出山頂文輝道豪宅地於本周五(14日)招標,下月12日截標。

普縉集團企業發展部總監(估值及物業管理)張聖典表示,近月房地產市場受多項不明朗因素影響,估計市場對何文田站第二期的反應,「可能比好市時差少少」,惟該項目屬市區鐵路上蓋項目,對發展商仍具吸引力,相信反應不俗,估計該用地的市值約127.88億元,樓面呎價約2萬元。

近月港鐵沙中線工程風波不斷,市場估計或會影響通車時間,首路段未必能夠在2019年通車。高力國際亞洲區估價及諮詢服務副常務董事張翹楚預期,即使最終需要延遲通車時間,但何文田站第二期落成時應已通車,此因素相信不會影響該項目的吸引力。

他表示,參考近月同區新盤天鑄等成交價,估計何文田站第二期市值約113.81億元,樓面呎價約1.78萬元。

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