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2018年8月15日

陳少平 霧線之下

喻迷你版中國 越南經濟起飛

穆迪剛剛上調了越南的評級,由B1升至Ba3。說起越南,近來經常聽到香港人到當地投資,尤其是胡志明市的房地產市場。香港人對磚頭情有獨鍾,香港樓市呎價領先全球,同時亦愈來愈多香港投資者覺得海外房地產抵買,倒過來把購買力輸出全世界。

港人購買當地樓花

香港近期常常出現一些介紹到世界各地買樓的座談會。除了聽說有明星在滑雪勝地二世古買度假屋、有錢父母在留學熱點英美澳紐加等地買樓之外,愈來愈多經紀介紹買家到東南亞包括胡志明市買樓花。筆者訪問過一些已「落疊」的買家,他們決定投資的最主要原因是抵買——只需要100多萬港元的價錢,就可以在當地市中心買一個600至700呎的單位。買家買樓花只需要付10%的down payment,而且發展商更是國際知名的大品牌,100萬這個價錢在香港買一個車位也有困難。除了因為東南亞買樓細細粒、容易食外,有一些愛高風險、高回報的投資者聽說越南近年經濟起飛,於是紛紛加入炒賣行列。

據買家說,推介會上經紀大賣「今日的胡志明就是10年、20年前深圳」的概念,如果投資者以前錯過了投資深圳房地產,現在機會又來了。雖然聽起來有點兒hard sell,但單純從數據上來看,越南近年的經濟增長確實冠絕東南亞,金融市場上甚至有人把越南比喻迷你版中國。從金融市場來看,越南亦模仿中國模式,設置四大國有銀行;外資銀行多跟隨本國企業進入當地市場,公司業務居多,金融市場處於發展中階段,本地債券市場流動性欠佳。

讀者們大概還記得十多年前中國概念最主要的賣點就是人口紅利——中國人多、年輕、工資水平低、勤奮,而且以農村人口為主,外商投資推動工業發展;而工業化帶動都市人口,繼而推動消費市場。

處人口紅利收成期

越南人口達9000萬,在東南亞中排行第三,僅次印尼(2.6億)及菲律賓(1億)。人口一半為30歲以下,城市人口比例為35%(而該比例每年約增3.0%),可見越南就像10多年前的中國,正處於人口紅利的收成期。傳統上越南文化比印尼、菲律賓更接近中國社會(越南曾為唐朝直接管轄,之後甚至保持了一千年的儒家科舉制度,至1919年才結束),民風據說也比其他東南亞人民更加勤儉,所以那些看好越南的經紀和投資者認為,從人口結構上、歷史文化上來看,越南未來有潛力成為「迷你版中國」。

近年中國沿海地區工資、地價上漲,相比起來越南人工較低,聽說韓國手機大廠在越南生產基地工人底薪每月為約180美金(若超時加班月薪可達300美金),故近年來自韓國、日本、新加坡等地的外資大力投資當地,比如三星有一半的手機產自越南,而越南早在幾年前已成為Nike、adidas最大鞋類產地。

外商投資未見減慢

外商2017年直接投資增長達13%,而外國遊客到越南旅遊、商務考察等人次更勁升30%,可見外商投資速度絲毫未見有減慢跡象。而現在貿易保護主義升級,外商有更大誘因投資越南,分散風險,越南或可坐收漁人之利。

除了宏觀經濟面外,胡志明樓市還有一個炒作的概念。作為一個有1000萬人口的經濟重鎮,胡志明市公共交通工具欠奉,予外人印象往往是電單車左穿右插,險象環生。該市現正興建地鐵,第一階段據說2020年完成(筆者對此有所保留),屆時市中心(1郡)交通擠塞的情況應該可以得到改善,而從1郡往來外國人聚居的2、7郡的時間亦可減短,推動新興區份樓價升幅。但對於一般越南打工仔來說,目前開發售賣的樓盤仍是天價,為外資投資者接盤仍有很長的路要走。因為當地土地為永久產權,多數家族擁有一層樓,便隨着人口增加而逐層加蓋,4層、5層、6層步步蓋高,有排不用買新樓。

對於個人投資者來說,購買發展中國家物業始終風險較高,二手流動性亦未如理想,準買家應比平常做更多功課,能在購買前先到當地視察就更為理想。從滙率看,雖然過去5年越南盾在「BAU」的情況下每年有約1%至2%的有序貶值,但當前新興市場波動,外滙波動將會加劇,投資者要留意外滙風險。而且講到投資,便宜的不一定值得買,千萬不要為了買平而做了錯誤的投資決定。

中銀香港投資管理總經理

 

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