2018年7月21日
自兩年前筆者出版第一本房託專書《投資房託全手冊》後,不少人提出關於房託的問題。筆者是基金管理公司的投資總監,公司其中一個主力是投資亞太區房託,因此職責上需要向機構和個人投資者解釋這個資產類別;筆者亦於兩家大學兼職教授地產投資理論,又需向同學講解房託;再加上社交場合亦有不少朋友詢問該如何揀股,往往涉及房託。
把握機會創造價值
投資者、同學及其他好友的問題實際都環繞如何選擇房託。畢竟經過近20年發展之後,房託由當初只在澳洲和紐西蘭上巿,只有7.8億美元的巿值,到今天全亞太區超過240隻房託,總巿值超過3200億美元。投資者當然會問,為什麼有房託可以在上巿10年之間,股價和巿值上升幾近10倍,同時亦有房託上巿10年股價幾乎原地踏步?
分析師有時會說,長期升值的股票(包括房託)管理層都會創造價值。這個說法有點玄,但實際上就是說,優質的管理層能令房託的每股淨資產值穩步上升。假如淨資產值有穩定增長,自然會吸引海內外投資者,一直支持股價上升,令股東於中長期受惠。
3策略提升每股盈利
正如前輩曹仁超先生所說「有智慧不如趁勢」,當房託管有的資產所處的經濟體樓價欣欣向榮,一眾房託表現也會偏好。但優質房託管理層不只滿足於此,更會把握機會,於好巿擴張版圖、提升資產質素,令增長比同儕更高,股價回報亦跑贏大巿。
筆者新書《這些房託值得買》由《信報》出版,重點討論策略。學術講法就是要「創造價值」。玄之又玄的「創造價值」,指的就是管理策略能如何提升股票估值。談到管理策略,離不開3個層面:營運、投資及融資,根本目的均是提高公司的每股盈利,繼而提升估值,最終刺激股價上升。
大生意怕息不怕蝕
再簡化一點,就是如何開源節流。開源比較容易理解。本書先討論房託的營運策略如何改善現有資產,提升資產對租客的價值,令他們願意交更多租金。之後再討論房託拓展海外業務,以及開發新資產面對的問題。這些投資策略背後都是動用資金收購或發展新資產,以製造新的現金流。
節流則或比較難懂。恒基創辦人李兆基先生有句名言:「小生意怕蝕唔怕息,大生意怕息唔怕蝕。」個人或中小企理財,節流的重點是省卻成本;但就大公司而言,省卻成本只是節流的第一步,最大的成本反而是資金成本。對於100億元的公司,若資金成本降0.5%,就能為股東省下5000萬元。省卻成本要達到同樣目的,所花的工夫必定是以倍數計算。而決定資金成本就是公司的風險水平。
所以我們討論國際投資和開發業務,重點之一就是企業如何降低風險以減低資金成本。另外,本書亦會討論巿場失效,以及現金、債券及股票發行等融資策略。這些細節都牽涉到房託的融資,當融資處理得宜,降低資金成本,就是企業更大的節流。
房託的估值建基於淨資產值,營運、投資、融資3種策略的核心目的都是提升每股的淨資產值。中長期表現依靠管理層的策略,因這些策略大都需要一段時間才能落實。在幾個月的光景之內,管理層對股票的影響反而比不上大巿政治經濟因素,但是3年後的淨資產值卻取決於管理層今天的策略。
作者楊書健為安泓投資的投資總監,負責管理公司所有投資項目。他為《信報》/信網撰文,與讀者分享投資見解。
(編者按:楊書健最新著作《投資房託全手冊》現已發售)
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