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2018年6月26日

專訪-一起走過的45年

黃建業:港樓升勢未見盡頭
「父幹」晉級變「爺幹」 刺激新需求

今年上半年樓價不斷創新高,展望下半年,環球貿易戰和利率趨升等多項不明朗因素籠罩本港樓市,美聯集團(01200)主席黃建業接受本報專訪時形容,貿易戰的嚴重性恍如第三次世界大戰,但香港住宅市場剛性需求強勁,不少準買家抱着「搶樓唔理新舊,升勢未見盡頭」的想法,加上近年「成功靠父幹」的趨勢,正進一步演化為「成功靠爺幹」,相信貿易戰和加息等因素,只會拖慢本港樓價升勢,預計今年下半年本港樓價有約7%至8%升幅,全年合計料漲17%至18%。

美國總統特朗普上周揚言再向2000億美元中國貨品加徵關稅,上周二(19日)中港股市急瀉,恒指當日一度勁挫977點,全日跌841點,收報29468點;至昨天,恒指更跌穿29000關,至28961點收市。對於美國近月不斷對不同國家的貨品加徵關稅,觸發新一輪貿易戰,黃建業形容,「貿易戰就如金融戰爭,差唔多係第三次世界大戰咁嚴重,對各方都唔好,貿易戰短期造成的股市波動已經反映出來。」

貿戰加息只能緩和漲幅

不過,美聯物業根據全港100個主要二手屋苑成交編製的「美聯樓價指數」,則由去年底的156.84,升至上周五(22日)公布的172.16,以此計算,樓價不足6個月已升約9.8%,逼近黃建業今年初預測的全年10%漲幅。他分析,上半年樓價升勢主要受股市上揚帶動,樓價整個上半年計算可有約10%漲幅,「如果唔係因為貿易戰因素,升幅會更勁。」

黃建業說,如貿易戰持續升溫,中、美經濟將受到「好大影響」,本港經濟長遠亦會受拖累,惟「對本港樓市的影響有所不同」。

黃建業指出,市場對住宅市場強勁的剛性需求,以及中國因素,將可支持本港樓價下半年繼續上揚,貿易戰只會拖慢本港樓價的升勢。

買新樓畀孫仔孫女成風

港人愈來愈富裕,黃建業稱,不少子女都喜歡擁有自己的小天地,分支家庭帶來的剛性需求愈來愈大,例如一對父母和3名子女組成的5人家庭,便需要買多3個單位,「兩公婆住一個單位,3個仔女一人買一個單位」;此外,香港是中國的聚寶盆,滙聚內地的人才和錢財,不少內地專才來港,都帶動對香港住宅物業的需求。在龐大需求下,黃建業形容,「呢幾年嚟講,個個都覺得磚頭可以致富,人無樓不發,搶樓唔理新舊,升勢未見盡頭。」

近年新盤開售,不時出現一些「好爸爸」買樓給年幼子女的例子。黃建業坦言,這類「成功靠父幹」的情況,已進化至「成功靠爺幹」。「我有個客話,已經買咗樓畀個女,又買咗樓畀5歲嘅孫仔,而家想買定畀2歲嘅孫女,因為驚將來太多內地人嚟香港買樓,佢哋買唔起樓。」黃建業又透露,這類客戶有一個相同的要求,「一定要買新樓,因為到孫仔孫女成年時,層樓同佢哋一樣大,仲有幾十年可以住。」

黃建業指出,即使未來數年每年新住宅供應約2萬伙,但仍較1999至2003年每年有約2.7萬伙供應量低,加上剛性需求增加,相信住宅供應增加對樓價的影響有限。至於美國聯儲局近年多番加息,他相信,「香港可能都會跟加一至兩次,對樓市有心理影響,但始終單位供應唔夠,只會拖慢樓市升幅。」

下半年料升7% 上車戶超豪宅跑贏

展望下半年,黃建業相信,住宅樓價仍有7%至8%升幅,預計全年合共有17%至18%漲幅,其中開放式和1房等上車類別的單位,以及內地客鍾情的超級豪宅單位,表現料較佳;至於實用面積約1000方呎的單位,由於大部分買家用作換樓用途,則較受貿易戰影響,因買家可能「換樓換遲啲」。

被問及對準備入市的買家有何建議,黃建業說:「而家樓價處於高水平,但睇番1973年到而家的45年大cycle(周期),樓市係一浪高於一浪。如果買家有需求,負擔得起就可以買。」

採訪、撰文:蔡維

攝影:黃俊耀

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