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2018年6月23日

高占 前瞻致勝

中央先讓有產階級再富起來

十年前筆者在廣州珠江新城買樓,不幸地在幾個月後就遇上金融海嘯,樓價大跌三成,其後中央推出四萬億救市,樓價重拾升軌。

過去十年間,媒體對大陸樓市幾乎一面倒是負面的,中國經濟即將崩潰的預測從來都未有停止過,但大陸樓市始終在震盪中上升。很多時我們做決定是基於自身的信念,信念可以源自自身的價值觀及經驗,本欄並非要預測中國樓市未來幾年要再大升幾番,亦不是警告一場驚世大災難即將上演,而是希望讀者除依據自身信念外,可以得到一些新觀點,有助優化投資決策。

坦白說,筆者絕非眼光獨到能精準預測大灣區的「崛起」,事實上,當年買樓後隨即遇上海嘯,筆者常自嘲自己成功賺了人生「第一桶屎」。如果可以再選擇一次,筆者會先在香港置業,再投資升幅較多的深圳樓而非先投資廣州樓,後再在本港買自住樓,不過這個世界是沒有如果的,而且歷史亦不會完美地重複,誰能保證未來廣州樓市一定會跑輸深圳及香港?筆者相信有些硬道理是投資者必須了解的,再配合一套多元的思考方式,不能說一定發大達,但至少可以避開不少重大錯誤。

別高估自己預測能力

有關樓市的硬道理,最重要的一個是不要太相信自己的預測能力,或專家的預測,特別是要買樓自住,如果打算長遠在本港發展,而確實有足夠負擔能力的話,先上車會比較好,很多有能力買但不願意買的人,就是擔心金融海嘯隨時重演,但沒有考慮樓市在高位橫行,甚至繼續攀升的風險。筆者同意樓市不會永遠上升,例如2015年第三季至2016年首季樓市亦曾出現調整,等是可以的,但必須要設定一個「止蝕位」,否則只會一直等下去。

美國推出三輪量化寬鬆措施,完美地抵消去槓桿化帶來的龐大通縮壓力,令經濟重返正軌,股市及樓市亦見穩步上升,中國希望能複製美國的經驗,現時內地舊經濟產業面對產能過剩,拖累經濟及製造通縮,因此央行大增貨幣供應帶動資產價格上漲,藉以刺激國內消費。

與此同時,又採用限購限貸等多項樓市辣招,大幅提高入市難度,目的是要淘汰無實力者,降低樓市泡沫爆破風險,並使有資產者進一步富起來。現時中國及香港仍處於負利率階段,樓市上行風險仍較高,把物業加按部分投資大陸樓或優質海外物業,部分作為備用資金,仍是進可攻退可守的策略。

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