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2018年5月25日

郝承林 價值物語

樓市前景第四季前分曉

和恒生指數仍未升穿2007年高位不同,本港樓價已較10年前上升兩倍多,儘管樓價升至和居民收入脫節,不少人喊貴(包括本欄),但居民收入並不是決定樓價的最關鍵因素,因樓價不是經濟現象,而是貨幣現象。

之前曾刊登過內地樓價和廣義新增貨幣供應(M2)的並列表,說明過去10年內地樓價急升,全因貨幣基礎上升。【圖】是過去20年本港M2按年增長率,也能見當中和樓價升跌關係度甚高。如2001年至2003年,M2增長放慢至負數,正好便是樓價低迷時期。2006年至2007年M2加速至10%以上,經濟暢旺,樓價穩步上揚。至2008年M2放慢,不久發生金融海嘯,但樓價只是調整一會,因不久後美國聯儲局即推出量化寬鬆(QE),於是樓價再次上升。

2009年至今,本港M2增速曾兩次連續數季低過5%,恰巧都是樓市調整期(2010年中和2016年初),一次是QE1完結,QE2未出台之際,另一次則是聯儲局結束QE,並10年來首次加息。

從貨幣供應找貼士

稍不能解釋的大概是為何去年聯儲局接連加息並開始縮表,但本港M2依然錄得近10%上升,這大概因為香港是資金自由港,聯儲局資產負債表規模(總量)固然重要,但資金流向同樣重要。去年內地經濟見底回升,港股大漲,吸引資金東來。

要判斷樓市去向,最重要還是從貨幣供應上找。近日樓市有恐慌性入市跡象,不過可能要到第四季才能見分曉。聯儲局資產負債表,從2008年的約一萬億(美元.下同),增加到去年9月宣布縮表時的4.5萬億元。9個月以來,暫時只收回了約2000億元,但收縮規模會每季加速,至今年第四季的每月500億元才封頂。

未來大半年收回3000億元,然後未來兩年分別收回6000億元,那麼未來3年年底,資產負債表規模將分別降至4萬億元、3.4萬億元和2.8萬億元。

聯儲局會一路縮表下去嗎?這取決於美國經濟和股市表現。去年稅改讓美企萬億海外現金得以回流,正好對沖聯儲局收緊措施,且股市節節上升的時候也不收緊,下次危機到來豈不是沒有子彈?近年內地資金佔香港經濟比重日高,故「北水」流向,也是影響本地樓價另一關鍵。過去內地M2高歌猛進,本港樓價也隨內地樓價上升(有辦法的北水自會南來)。

經濟向好利吸引資金

不過現在內地決心去槓桿,企業和銀行紛紛縮表,現在北水也不如以往般踴躍投進港股,便可見緊縮貨幣政策,對資金流向確有影響。過程中或會放鬆,而去槓桿的大方向應不會輕易改變。中美貨幣政策都是中性以至收緊,本港M2將如何?

其中可能有變者,不是資金總量,而是流量。現在香港經濟一片繁榮,近乎全民就業,如經濟持續向好,吸引資金來港,則M2將續升。其次是樓價表現太好,吸引投機資金湧港,則總量收縮下,資金流向仍可能讓港樓繼續一枝獨秀。

觀乎近日港元長期處於弱方保證,金管局屢屢入市接盤,資金似是正在離港,然而無論如何,樓市前景,第四季前將見分曉。

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(編者按:郝承林著作《致富新世代2──科網君臨天下》現已發售)

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