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2018年5月16日

林日彥 堅‧離地城

10萬呎價不是夢

九龍東啟德地251億元賣出,相當於每呎樓面地價為1.8萬元的新地王誕生!對特區政府來說,這當然是天大的喜訊,因為庫房收入又大幅進賬。然後財爺又會繼續大幅度地計錯數,一部分香港市民又會因為政府有大量盈餘而要求派錢,然後政府可能又會想出天才式的4000元派錢方式,於是社會繼續在這種環境下循環無限loop。

對於那些仍然捱貴租或愈住愈細、愈住愈遠的普羅大眾來說,這絕對不是一宗好消息,因為當麵粉成本價都被大幅推高的時候,麵包價又怎會平?而且麵包價格被推高的趨勢是會傳染的,所以對於「新地王誕生」這些新聞,認真笑不出來。

睇返今次新地(00016)以獨資方式投得啟德這幅新地王,地皮佔地約17.8萬方呎,最高可建樓面面積逾141萬方呎,當中住宅樓面佔約106萬方呎,預料可提供1470伙,屬於近年規模最大的住宅地皮之一。

今次新地以高達251億元,相當於每呎樓面地價最高約1.8萬元的超高麵粉價投地,甚至直言預算整個項目的總投資額約400億元,顯然是信心十足。

是次地皮麵粉價遠遠拋離鄰近項目「港人港地」啟德1號於前年開售時,首批折實平均呎價約1.5萬元的麵包價,高出兩成。

麵粉價5年勁飆逾兩倍

事實上,重溫啟德新發展區項目地皮,自2013年起由中資以高價在這一帶揭開搶地皮序幕後,第一幅地皮於2013年6月由中海外(00688)以22.7億元投得,每呎樓面地價為5427元,及後更多中資發展商加入搶地行列,麵粉價愈搶愈貴,到現在的麵粉價已經較5年前高出2.3倍。麵粉價在5年之內急升2.3倍,麵包價肯定亦會跟隨這個幅度而大幅攀升。

看着新地對這幅新地王的信心及出手闊綽,是絕對可以理解的,想一想,新地在北角海璇的項目,2012年中以69.1億元投得這幅無敵海景地皮,當時的每呎樓面地價約為9347元,而當時新地預算的總投資額約150億元,即相當於每呎樓面售價逾2萬元。

當時市場預期該樓盤的開賣價每呎最少達2.5萬至3萬元水平。而今天大家清楚看到,該項目最貴一個單位錄得的售價為每呎6.5萬元。

想一想,啟德地區一帶的未來發展、政府配合投放資源以及一流景觀,再加上各大發展商在這裏摩拳擦掌,未來這區絕對不會平,所以樓價10萬元一呎絕對不是夢,不過,對很多無殼蝸牛的香港人來說,這絕對是一個噩夢!

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