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2018年5月2日

蔡永雄 神州內外

新盤銷售方式不利首置宜改善

近年二手樓市較受需求管理和按揭審慎監管措施所影響,令購買力流入一手市場。2017年,整體住宅買賣宗數達61591宗,其中一手和二手買賣分別為18645及42946宗,二手買賣佔比為69.7%,但若與2007年,政府推出需求管理和按揭審慎監管措施前作比較,當年整體住宅買賣宗數達123575宗,其中一手和二手買賣分別為20123及103452宗,二手買賣佔比為83.7%。

可見目前二手住宅買賣減少,部分原因與按揭審慎監管措施增加了市民換樓,以及首次置業但首期不足人士買樓的難度,而需求管理措施亦增加了住宅的買賣成本,特別是擁有多於一個住宅單位、非香港永久居民或以公司名義持有住宅單位人士,降低了他們出售已擁有住宅單位的誘因,令二手放盤量也減少,促使更多購買力流入一手市場。

大手客優先揀樓不利小買家

在樓市購買力較多流入一手市場下,發展商在開售新盤時的銷售安排卻難助首次置業人士優先購得住宅;相反,具有財力的投資者更能優先購得一手物業。以現時市場對住宅求過於供下,發展商在開售新盤時只要其售價沒有與市價脫節,往往會錄得超額認購,令發展商需要考慮如何分配有限的單位給眾多的潛在買家。

因此,發展商一般會把買家分為兩組,甚至三組,即分別是買一個至兩個單位、購買兩個至數個單位,以及購買全層十個八個單位等。而在大手買入的組別或會加入最少買入一個或兩個3房或4房單位、最多只可購買一個或兩個開放式或一房單位等要求。在正式開售時,發展商會按組別次序預留部分單位給各組別的買家認購,而購買最多單位的組別亦會最先揀樓,而最後揀樓的才是只買一個或兩個單位的買家。

以往最極端的例子曾有發展商把九成可供銷售的開放式或一房單位供大手買家優先認購,只買一個單位的買家則只餘一成可供銷售的小型單位供其認購(或加上大手買家認購不足的餘下單位),令首次置業人士能夠買到小型單位的機會甚為有限。

再者,一般情況下,發展商遇到超額認購時會透過抽籤方式決定買家的揀樓次序,但各發展商所使用的抽籤方式各有不同,部分甚至要求潛在買家到場等待抽籤,增加發展商抽籤過程的透明度,或派員監督抽籤過程,有助達致公開和公平。

如上文所述,受到按揭審慎監管措施所影響,目前按揭證券公司只能為400萬及600萬元或以下物業提供分別九成及八成按揭,令市場上部分潛在買家,特別是首期不足的首置人士,難以在二手市場置業。然而,在一手市場,大部分發展商為了促銷單位,均會為買家提供靈活的付款安排,如180日、360日,以至物業落成時(即可長達2年)才完成交易,但發展商提供的樓價折扣則會因為成交期較長,而有所減少,最長與最短成交期之間的樓價折扣差距可高達6%至7%。

同時,發展商亦會為潛在買家提供高達兩成至兩成半的二按(即一按和二按合共八成至八成半),這些二按大多是由發展商本身或旗下的財務公司提供,故銀行一般只須按金管局監管要求提供五成至六成的一按,餘下兩成至兩成半由發展商或財務公司提供,故不受金管局的直接監管。

由於現時按揭息率相對較低,很多買家未能入市是因為首期不足,而非還款能力有限,故若選用年期較長的按揭貸款,即使樓價高企和計及二按的還款要求,也可以通過銀行的壓力測試,令發展商的新盤深受首次置業人士歡迎。

未能入市多因首期不足

然而,必須注意的是,發展商提供的二按息率卻遠高於銀行一按水平,加大了最需要協助的首次置業家庭的財政負擔。

另外,現時發展商在銷售一些豪宅項目或特色單位時會以招標形式出售。一直以來,香港最優質的物業供應甚為有限,如2016年港島的洋房存量僅2558間,加上近年發展商傾向多建小型,甚至迷你單位,令大單位供應數目持續偏低。2017年落成面積達160平方米或以上的住宅單位數目僅383伙,佔全年落成量的2.2%,與香港經濟向高增值方向發展,市場對豪宅需求有增無減的情況不符,令發展商十分惜售豪宅項目或特色單位,並以招標形式出售,故不時會錄得創新高價的成交,並進一步推動樓市上升的氣氛。

雖然經過上屆和本屆特區政府的努力,未來數年住宅供應量將逐步增加,但也要注意到上述一手新盤銷售方式,卻難以配合政府希望協助首次置業人士優先上車的目標,因此可以考慮完善一手新盤銷售方式,並盤活二手樓市的交投,以免因為一手樓市熾熱而進一步推動樓市上升的氣氛。

作者為中銀香港高級經濟研究員

 

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