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2018年3月13日

戴兆 公司透視

投資新經濟股 九倉短期整固難免

九倉(00004)的2017年總盈利增加2%至218.76億元,核心盈利增長14%至157.18億元,但因去年11月分拆九置(01997),故把業績與2016年直接比較意義不大。因而提供參考資料,如無分拆,2017年核心盈利則增21%至166億元,假如分拆於2016年之前完成,2017年九倉核心盈利則增36%至71億元。看來這是較為實際的盈利,每股核心盈利2.33元,派第二次股息0.95元(第一次息已派0.64元,當時未分拆)。除分派九置外,亦派送有線寬頻(01097)。

以分拆九置於2016年前完成計,2017年核心盈利為71億元,當中88%或62億元來自發展物業(內地提供38億港元及香港提供24億元),由此推算,九倉的其他業務帶來核心盈利9億元。其他業務包括內地投資物業、經營亞太區酒店16間,擁有其中3個,另九置擁有5間。又擁有歸屬物流業的現代貨箱碼頭,於香港及內地的貨櫃碼頭以及香港空運貨站股權。另外,業務亦包括新興經濟中的基礎設施,視作策略性項目,再投資於先進領域覆蓋更大發展潛力的市場,包括中國及美國。過去曾投資於通訊、媒體及娛樂,已於2016年及2017年撤出。

整份九倉業績報告數字是其次,令人矚目的分拆後企業概覽,投資於新興經濟中的基礎設施,由於尋找該等實體投資不易,暫時投資於上市股票,去年下半年,該公司已再投資255億元上市股票,於今年2月底止,未經審核綜合資產(不包括現金)約2100億元,其中75%為物業,15%為流通上市股票,約315億元。過去九倉從未提及新興經濟的投資,現時把已退出的通訊、媒體及娛樂視作策略性退出後再投資。

有辣有唔辣 股價待消化

事實上,新經濟的基建,絕非通訊、媒體及娛樂,新興經濟的投資或可使九倉更具吸引性。另一方面,風險亦可能因此而提升。業績後股價先升後回落,相信與此有關。

九倉將以中國物業為主,佔總權益50%,其餘50%投資於香港物業、酒店、物流及策略性投資。於中國的物業持續發展,供投資的商業物業已達7個項目,其中部分亦售出寫字樓,保留商場作為投資用途。今年中將有第八個項目投入服務發展供銷售物業,集中於主要城市。截至2月底,該公司於內地的土地儲備為390萬平方米,去年底,已售未確認銷售額192億元人民幣,涉及面積約80萬平方米。

香港現有物業是發展供銷售,與南豐合作的MOUNT NICHOLSON超級豪宅,創亞洲地區售價最高的豪宅地位,其銷售策略成功,現仍在銷售中,對今年業績續有貢獻。位於種植道11號的7間洋房及山頂道77號的8間洋房,上蓋工程已於去年完成,另外,種植道1號的20間洋房,上蓋工程在進行中。該等35間洋房,未來數年將為該公司帶來相當收益。

位於九龍灣的九龍貨倉重建計劃,現行營運面積103萬平方呎,因涉及契約修訂,仍待實現。另於油塘灣合營項目,應佔面積約60萬平方呎,同樣在修訂契約中。該公司今年1月以125億元投得九龍塘龍翔道地皮,可發展面積43.6萬平方呎,預期將成為山頂物業後的豪宅接力項目。九倉已甚少在公開市場投地,投標反映九倉對持續發展物業的策略。

內房多折讓 新經濟普遍溢價大

作為地產股,在香港投資上市藍籌組合,是慣常的事,中國物業部分亦持有綠城中國(03900)約25%,對業務的影響,早有解釋,是未能增購土地儲備改持地產股份一般均較資產值有折讓,只是股價有上落,適當時候亦可對投資作出調節。但假若未能獲得新興經濟基建股權投資,而買入其股份代替,似乎與地產股的替代土地相同,實則有頗大分別,新經濟股價較資產均有大量溢價,而且股價常見波動,機遇與風險並存。

九倉是舊經濟股份,突然要參與新經濟基建投資,股價由升轉跌,反映部分投資者未能即時接受,需要較多時間評價,對短期股價不利,亦會是低吸的機會。現價28.9元水平,P/ E 12.4倍,預期息率3.27%,P/ B 0.62倍,估計今年業績仍由香港發展物業帶動,消化壓力後,將可重踏升軌。

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