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2018年3月12日

戴兆 公司透視

物業價值或低估 希慎中長線之選

本港零售業逐漸復甦,而街舖仍聞有大幅減租個案,這是與高峰時或是舊租約比較,而內地旅客訪港人數增幅及其消費模式,亦左右市場的租金變化。

希慎興業(00014)擁有銅鑼灣多個商場,其租金收入以商舖為主,去年底出租率為97%,低於上一年的99%;整體租戶銷售額錄得單位數字增長,而希慎的商場租金收入則跌2.2%,固然與出租率有關,租戶組合的變動亦有影響。

希慎去年公布盈利36.36億元,於扣除投資物業公平值收益及其他調整11.45億元,以及扣除租戶提前解約賠償的稅後收入1.42億元,經常性基本盈利為23.49億元,此為核心盈利,應以此為準,較2016年微減2000萬元(0.8%),每股盈利3.48元;已派中期息0.26元,將派末期息1.11元,全年股息共1.37元,較上年增加1.5%;每股資產淨值66.89元,較2016年提升3.6%。

商場舖位租金收入(包括管理費.下同)19.25億元,減少2.2%,佔總租金收入54.3%;物業支出升11.5%至2.53億元,反映市場推廣及租賃代理費增加(部分可能是去年仍未出租的利園三期的代理費),支出佔收入由11.5%擴大至13.1%,分部營業盈利16.72億元,按年下跌4%。

洽售怡東曾惹憧憬

寫字樓租金收入13.59億元,增長5.2%,佔總租金收入38.3%;物業支出減少4.7%,佔收入比率由11.5%降至10.4%;分部營業盈利增6.5%至12.17億元。

住宅租金收入減少36%至2.64億元,佔總租金收入7.4%;物業支出增3.8%,分部盈利倒退5.5%至2.1億元。

商場出租率於去年底由99%降至97%,寫字樓維持於96%,住宅由82%降至75%,是受翻新單位增加,以及外籍人士需求轉變;但續租及新租的租金水平錄得上升。

商舖因一客戶提前退租,隨即分拆出租予食肆,其中的空檔以及不同行業的租金率影響,令收入減少,其他租戶的租金有升有降。希慎致力於提高食肆佔租戶的比例以提升人流,利於其他零售,實則食肆與零售是互惠,但是食肆的租金水平較低。今年商舖租約35%到期,受惠市場回暖,估計其中80%可以調升租金。寫字樓今年需要續約的佔24%,租金收入可望穩定。

利園三期已於去年底完成,總面積46.7萬方呎,其中寫字樓約80%,2月底寫字樓已預租60%,商舖預租70%。據悉,寫字樓去年出租略為放緩,且並非全年租出,希慎預料利園三期於2019年的出租率為95%,年租收入3億至3.5億元。至於今年,相信收入約1億元之譜。連同原有物業租金穩中有升,2018年整體租金可輕微上調,但將是低個位數數字。

希慎物業估值政策稍見保留,去年銅鑼灣怡東酒店擬招標出售,估值甚高,希慎股價曾受刺激。

去年底,希慎唯一的住宅半山堅尼地道竹林苑,已獲批建築圖則,可重建面積達69.04萬方呎,該項目估值地價達172億元,如完成重建發售,市值可達276億元。希慎於業績報告未提及此事,按慣例,希慎是先行申請,適當時候再行發展。但可注意的是,竹林苑去年底估值79.57億元,僅及市場估值的46%,雖則後者不一定可以作準,亦反映希慎的估值政策保守。

策略轉變有利股價

事實上,去年底完成的利園三期因未有收入而未作重估,賬面值相當於每方呎1.04萬元。至於希慎何時落實決定重建竹林苑,對股價屬利好,近年希慎已參與物業發展,與香港興業(00480)合作於大埔合營兩個項目,是投資策略的轉變。

希慎投資物業的增長受租金所限,但其資產質素佳,仍是中長線投資組合之選。至於大埔項目,不妨視作紅利,但亦有助股價推進。

以今年高價46元計,市盈率13.2倍,息率2.97厘,市賬率約0.7倍,有待消化,現已調整約6%,可以持有或候低吸進。

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