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2018年3月3日

姚穎謙 上善若水

美酒店龍頭REITs整合資產受惠

有「恐慌指數」之稱的芝加哥期權交易所波動指數(CBOE Volatility Index,簡稱VIX)自2月底起一直攀升,伴隨的是每日1%以上的道指波幅,加息步伐預期大幅轉向成重要原因。估值易變但現金不說謊,股息高企的股票有穩定回報、分散風險的作用。恒指周五大跌460點,一眾REITs逆巿攀升,港美息率基本同步,因此投資美股的人士也同樣可因多元投資而受惠,今期講的Host Hotels & Resorts, Inc.(下稱HST)是美國股市酒店業的龍頭。

先講下REITs的概念。REITs是不動產證券化(securitization)之後的產物,規定了大部分淨利潤退還投資者作股息,可用於再投資的金額很小。REITs跟股票較大的不同,在於它是可以派息後再扣稅,讓普通「股」股息也享有債券一般稅盾的效果,有利分拆者(REITs物業的前擁有人)融資之餘,也利好息投資客。地產REITs有多種,本港的領展(00823)、置富產業信託(00778)是最出名的REITs,朗廷—SS(01270)、富豪產業信託(01881)與金茂投資—SS(06139)都是酒店REITs。它們的共通點是擁有地產及承諾派發某比例盈利;美國上巿的REITs種類更多,例如醫療方面的Welltower(HCN)、住宅類的Equity Residential(EQR)、倉儲類的Public Storage(PSA)等,此外還有基建、數據中心、林地類型的,包羅萬有。今期主角HST作為以「美式」管理營運的酒店REITs,靠借貸收購維持增長,高槓桿使它們對平均客房收益(簡稱RevPAR,酒店業量化客房投資回報和經營水平的常用指標)增長敏感。

HST總部設於美國馬里蘭州貝塞斯達,1993年成立,是從Marriott分拆出來。2017年末計算,該公司擁有酒店87間,房間48357間,擁有的高端酒店Hyatt Regency、Sheraton、W、Ritz-Carlton,屬旗下Marriot和Starwood兩大牌子。

收賺優質酒店 提升回報

傳統上,HST的重點放在首都華盛頓特區,該區收入佔整個酒店組合的8%。該公司早前與凱悅酒店集團敲定了一宗收購計劃,涉資10億美元。收購內容包括房數668間的Grand Hyatt San Francisco、房數301間的夏威夷Andaz Maui(該島是夏威夷出生的前總統奧巴馬最愛的滑浪地)、房數454間的Hyatt Regency Coconut。雖然資本化率(cap rate)跟現時集團的5%相若,但該批酒店的房價則高得多,平均客房收益達290美元,而集團的只有140美元,而且全都位處旅遊增長熱門區域。與此同時,HST為了優化酒店組合,同時也出售資產,例如美國維吉尼亞州阿靈頓郡的Key Bridge Marriot,作價1.9億美元,還有價位相同的W New York。

Marriott與Starwood的整合為整個酒店業帶來生氣。2015年,Marriott和Starwood宣布合併成為全球最大的酒店連鎖集團,讓網上旅行社(OTA)佣金降低,紓緩人工成本,酒店營運者的利潤獲提高的同時,質素良好的酒店資產亦變得渴巿,業主HST因此獲益,去年該公司便錄得1.3%平均客房收益和10個點子的利潤率增長。

利好因素多籮籮

股巿火紅、憧憬華府減稅等刺激消費因素,也帶動旅遊業,諮詢公司如CBRE和PwC預估本年的平均客房收益增長分別為2.3%和2.1%,HST夥拍大型酒店連鎖集團,應可成為主要得益者。與Marriott合作無間之餘,該公司也注意到與不同品牌擁有人和營運者合作的重要性,並在重點搶灘的旅遊熱門地同樣擁有地標性一流酒店,如夏威夷茂宜島的Fairmont Kea Lani和West Florida的The Don CeSar和Ritz-Carlton Naples等。

民之為道也,有恒產者有恒心,當一眾營運者因人工上漲和個別天災影響令固定成本難消化之時,酒店擁有者不矜不伐,愈做愈大。

既然宏觀經濟面正在改善,下游的營運者持續整合,息口趨升又是人所共知,股價應該偏於有利,那麼HST從1月下旬的52周高位一個月間即跌至52周低位是否合理?現時的股息率買入又是否安全?下回分解。

作者為香港文化產業聯合總會財務總監

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