2018年1月13日
上周寫十五年磨一劍,不講股票不講市,卻得到不少迴響,令本欄有幸連續兩個周未成為非免費文章中最熱門文章,筆者每周只寫一篇,沒有慣性點擊,能在年尾年頭得到熱烈捧場,實在有鼓勵性,頓感多年的筆耕值了。
在Facebook私訊中,有讀者表示感動,有讀者指淚水都快流出來,想不到分享自己的小故事有此效果,寫投資專欄能使人流淚,連自己都「O」嘴;為答謝支持,今周甚至下周續為上周文章補白。
物業表面回報遜股票
該文提到,香港有四五百萬元投資的大有人在,因為一層上車盤已值這個數。但是,不少人的四五百萬元是積壓在物業,於是問題來了,究竟是投資物業的回報高,還是股票的回報高?
如果要全面探討買樓還是買股的問題,應該寫一頭半個月無難度,今文只能片面地作些解說;至於答案,美聯(01200)主席黃建業最近說得直白:「搵到嘅錢買晒樓,人無樓不發,一定要有樓!」
人無樓不發相信已經是香港市民的街頭智慧,所以黃主席也不避嫌高聲疾呼,不過,未來15年仍是一樣?風物長宜放眼量,林行止先生本周提及〈1870年至2015年萬物投資回報〉這篇論文,給出的答案是投資物業的長線回報不俗,但仍不及股票。
高夏普比率更值博
然而,林行止的鴻文有兩個留白之處,首先是香港的情況因缺少數據未有判斷,以林行止的查證功夫,相關數據應手到拿來,筆者亦無謂獻醜引經據典,惟剛巧見到一單新近的物業成交,持有期達34年,姑且拿來作為例子。
話說北角富澤花園富威閣低層F室剛以960萬元易手,原業主於1983年8月以47.8萬元買入,賬面升值逾19倍。據悉,1983年的夏季正值香港憂慮前途時期,恒指一度由7月的1102點跌至9月的690點,幅度達37%,我們即管以高位1102點計起,以近來約3萬點結算,升幅達26倍,真的勝於物業。
低息按揭提升槓桿
講到這裏,就要帶出林行止第二個留白,上述萬物投資回報的論文亦有計算資產回報波幅,從而得出夏普比率。簡言之,就是一個風險回報比,原來物業的夏普比率遠勝股票。換句話說,物業的回報雖不及股票,但波幅較低,更值博也。
放在現實社會是如何應用?銀行因應物業價值的相對低波動,給出高成數的低息按揭;相反,證券行只為股票給予相對低成數的高息孖展。
於是乎,富威閣低層F室的原業主可能只用10萬元首期便參與了這個升值19倍的資產旅途;另一邊廂,按權重買入恒指成分股者可能要全額投資,如此極粗略一計,只要物業持有人總體使用1.5倍或以上的槓桿,則投資物業的回報其實更勝股票。
當然,計算過程忽略了交易成本、資金進出等,但高夏普比率資產以槓桿買之,勝於高回報低夏普比率資產已屬行內共識,一般人以為這是對沖之王達里奧提倡的大道理,想不到小市民早已經在物業市場天天實踐。
人無樓不發,竟然是因為提早幾十年執行今日大行其道的投資策略,天下大道,殊途同歸,信焉?
放大圖片 / 顯示原圖
訂戶登入
下一篇: | 可一不可再 |
上一篇: | 美元下行無險守 港股狂牛夠韌力 |