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2017年12月16日

高占 前瞻致勝

落錯車如何補救?

花旗銀行早前委託港大進行調查,發現過去10年落錯車人數達36萬人,當中有16萬人已「回頭是岸」再度入市,但餘下20萬人到現在仍然「死守」。以任志剛的比喻,在香港擁有一個自住單位屬「平倉」,無貨的話則是「淡倉」,樓價與租金持續上升,淡倉者(假設無資格住公屋要租樓的市民)的實際成本與機會成本亦隨之增加。儘管資產不會只升不跌,但以這種方式一直堅持下去是否解決問題的好方法?

成功的其中一個重要元素是堅持,不過只懂得堅持不一定代表會成功,成功者在預測未來的準確度未必比平凡大眾有顯著優勢,但除了單純的運氣外,他們的思考方式確實有效地引領他們走上好的方向。幾年前在香港一個著名討論區地產版出現了好淡雙方對立的局面,當中有很多高手分享了很多數據,分析未來樓價的大趨勢,一個不留意財經金融的普通市民可能根本不懂得去尋找優質評論,更何況要他們分析數據,而即使數據準備在前面,也未必懂得解讀,不幸的是主流媒體經常找一些「語不驚人勢不休」的專家作評論,什麼未來兩三年跌三成云云,再加上政府官員「苦口婆心」地一再警告加息及樓價下跌風險,以及投資大行連環唱淡,很多市民就是受到權威言論影響而作出錯誤決定。

改變思維方式 免犯同類錯誤

其實政府財金官員警告市民注意風險也無可厚非,難度你要他們說樓價合理,請大家放心入市嗎?「專家」接受訪問,難道你要他們告訴你,他們也看不透嗎?事實上,不知道的話確實應該不要作評論。始終決定是自己做的,最後也只能自己負上責任,要避免再犯同樣錯誤,就要學習一套好的思考方式:一)先尋找歷史數據;二)要從多角度去分析問題,正反兩面的觀點都要考慮;三)不要盲目相信專家,宜參考那些過去預測準確度較高的評論者的意見;四)加入壓力測試。

參考歷史,息口上升期間樓價不一定下跌,只有經濟擴張走向終點,經濟衰退重臨及通縮壓力增加,樓價才會呈現較長及較深跌浪。預測經濟衰退何時出現非一般人能做到,所以最好不要想太多,筆者會參考一些較實在的數據,如租金回報率與10年期美債息差,如前者低於後者2%,反映樓市已到了危險水平(現時還未到);誠哥意見亦非常值得注意,3月時他表示現在樓價頗高,但如果是自住而有應付得來便可買,市場購買力相當強,看不到樓價未來一兩年會跌。

筆者建議大家認真思考兩個問題,作為決定前的壓力測試:

1)如果入市後,未來兩三年樓價大跌三成,將對閣下財政、心理及家庭狀況帶來什麼影響(衝擊)?

2)如果不入市,未來兩三年樓價大升三成,將對閣下財政、心理及家庭狀況帶來什麼影響(衝擊)?

權衡過後,如果你最終決定要買,但又想再觀望一下,等待類似16年的調整出現,你可以訂一個上限,例如等待期間如樓價不跌反升5%,便應該下定決心入市。

問題始終要解決,到底落錯車或者未上車者是否應該上車?如果是的話應該是何時?希望以上方法能幫助大家找到適合自己的答案。

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