熱門:

2017年12月13日

林天程 價值投資

淺談海外物業投資貼士

上周隨友人參加海外物業的投資講座,聽見有趣實用的經驗,與其瑰寶自珍,不如在此跟讀者分享。

講座由具有二十多年歷史的英國發展商主辦,報表演示內容簡短,資訊有限。倒是與在座的投資者交流,讓筆者獲益良多。其中一位投資者曾購買此發展商的樓花,結果延期一年仍未收樓入伙。本欄早前曾撰文分析曼徹斯特的物業投資價值,簡單而言,因為有滙兌風險,加上貸款利率和物業稅,回報並非特別吸引。除非城市規劃具極大潛力,那才值得考慮投資當地物業。不過,當日遇上經驗豐富的專業海外物業投資者,其思維和經驗倒是值得借鑑參考。

E君大約20年前開始投資英國房地產,以往都是購買位於倫敦的物業,尤其是面積和總額較小的單位,貪其易於放租兼印花稅低。過去兩年,E君陸續沽出倫敦物業,除了租金回報愈來愈低,由過往最高接近7厘,跌至現時的2至3厘,也因為維修保養費用高。由於套現後有一批英鎊,又未想調回香港,遂繼續在英國發掘投資機會,所以對準曼城,貪其租金回報高達5至9厘。E君很坦白,要不是手持英鎊,未必覺得曼城物業抵買(計及滙率、利率和稅率),只是不想讓資金閒着白貶值。

維修費用隨時損失一年租金

E君分享了海外物業投資的心得:

1. 位置很重要。不必看將來潛在發展,必須選擇近地鐵站或市中心的位置。除了容易出租,租客質素也相對較高。

2. 只會買新樓(包括樓花),完全不考慮二手市場。因為維修費用高,物業持有期不會超過10年。E君的親身經驗是:某間樓齡7年的物業,維修兩個洗手間的費用,竟然等同全年租金收入!即是一次維修白白損失了一年租金!

3. 偏好Studio或一房單位,因為銀碼相對小,轉手率較高,容易套現(這點香港也類同)。

4. 如果購買兩房單位,必須選擇有兩個浴室的設計,否則較難租出。

5. 不會選擇地面樓層,因為潛在租客會擔心治安問題。

除了英國之外,E君亦投資日本物業,而且都選擇整幢售予投資者的樓盤。近年買入東京單位,多數是受2022年奧運會概念吸引。其實,日本的海外投資者租務市場成熟,有物業管理公司幫忙收租打點, 並以Airbnb的短租形式出租。只要使用率達八成,每年回報就超過6厘。早於一兩年前,筆者就聽過這種安排,倒是不知道普及程度這麼高。至於物業貸款,由於日本當地銀行相對謹慎,私人銀行的專業投資客戶可考慮抵押債券基金(一般可以借九成基金值)獲取免稅貸款。扣除貸款利息和物業管理費,日本的租金回報仍達3厘!以其低息環境考量,算很不錯。

在場的投資者還分享了其他資訊如稅務安排、物業管理、選發展商等貼士,沒想到隨意跟友人走一轉,就長知識了。

Facebook專頁:www.facebook.com/trendalysis

 

訂戶登入

回上

信報簡介 | 服務條款 | 私隱條款 | 免責聲明 | 廣告查詢 | 加入信報 | 聯絡信報

股票及指數資料由財經智珠網有限公司提供。期貨指數資料由天滙財經有限公司提供。外滙及黃金報價由路透社提供。

本網站的內容概不構成任何投資意見,本網站內容亦並非就任何個別投資者的特定投資目標、財務狀況及個別需要而編製。投資者不應只按本網站內容進行投資。在作出任何投資決定前,投資者應考慮產品的特點、其本身的投資目標、可承受的風險程度及其他因素,並適當地尋求獨立的財務及專業意見。本網站及其資訊供應商竭力提供準確而可靠的資料,但並不保證資料絕對無誤,資料如有錯漏而令閣下蒙受損失,本公司概不負責。

You are currently at: www.hkej.com
Skip This Ads