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2017年12月9日

楊書健 行業微觀

鐵路開出新生態圈 機遇此中尋

投資商業地產最佳選擇,當然是當地頂尖地段。例如香港的中環寫字樓,好巿的時候加租最快,跌巿的時候空置率亦提升得最慢。尤其全幢物業,業主能制定翻新和出租策略,更為機構投資者所喜愛。在亞太區各大城巿,這類核心資產都由上巿公司或房託所持有,投資者的選擇就只有股票。

黃竹坑將成高端商業區

所以在大城巿,投資者亦會留意非核心地段的資產。尤其當經濟轉型或政府投資基建,部分非核心地段能吸引新客源,改變該區的生態圈,表現或會優於大巿。有些投資者甚至會專門留意政府計劃和議會辯論,歸納出基建發展速度,從而尋找下一波投資機會。

在香港,觀塘線的過海段在2001年通車,該段鐵路又在2002年改劃成將軍澳線,並在2009年擴建。九龍東和港島東原來是地鐵兩條向東支線的末端,但是將軍澳線把兩區連接,成為第二個擁有過海通道的核心區域,有助兩個區域在最近十年成為新興寫字樓區。

至於近期已經或即將落成的基建,則以南港島線和沙中線為主。南港島線把黃竹坑區駁入核心商業區。該區南向擁有全海景,但搭乘港鐵來往中區不到20分鐘車程,將來黃竹坑或會成為類似港島東的高端寫字樓區。沙中線則把新界東連接入中區,現時例如科學園、火炭、石門等幾個零散科技區域,或會進一步發展。

當然,鐵路以外,擴建道路網絡亦有同樣效果。例如來往沙田區,幾十年前需要翻山越嶺,現在卻有3條隧道連接。近年最重要的道路建設或許是屯門到機場的連接路。這條路雖然是港珠澳大橋工程一部分,實際效果把新界西和大嶼山連接起來,一方面打通新界西來往機場的道路,另一方面亦會形成另一個生態圈,增加這一區商業活動。

上星期筆者有幸參觀該區的新興寫字樓,發現租戶群已經悄悄改變。曾幾何時,中區以外的寫字樓用戶都以工廠或進出口業為主。尤其上世紀九十年代工廠北移之後,本港廠商把接洽客戶和後勤會計等工作留在香港,提供了不少白領工作機會,製造了寫字樓需求。

非核心地帶空間需求增

但是這次參觀,卻發現該區的租戶群中有不少與教育或設計有關的公司。香港的教育行業愈趨蓬勃。國際學校的學位一直增加,各種課外活動和學前班亦愈開愈多。

近兩三年美加的親戚朋友回港,只要有後輩在當地從事幼兒教育或其他相關行業,都會詢問香港的情況,可見香港家長願意付錢是紅到海外的事情。教育相關的公司,尤其是不需要接觸學生和家長的後勤部門,當然不需要在核心商業區辦公。所以他們搬到外區,其實並不令人意外。

至於創意產業,所需要的只是寧靜創作環境,更加適合搬到人口密度相對較低的區域。香港的創意產業似乎逐漸走出谷底。今年暢銷海外的大型遊戲《刺客教條》,就找了香港公司為其製作用於全球的宣傳動畫。隨着這一輩的動畫公司逐漸成熟,他們對非核心區的空間需求只會愈來愈大。

現時投資新界西也許像15年前投資九龍東一樣,時間也許有點太早,但是如果找到租金回報率較高的項目,亦可慢慢等待該區發展,未嘗不是長期投資的選擇。

作者為安泓投資的投資總監,負責管理公司所有投資項目。他為《信報》/信網撰文,與讀者分享投資見解。

 

(編者按:楊書健最新著作《投資房託全手冊》現已發售)

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